问：三日前在售楼处签订认购书，交付定金3万元，约定一周之内签约。今天上午又去看房，售楼人员对我们的问题支支吾吾，而且态度不好，我们不想买这套房子了，当面要求退还定金，他们说做不了主，需要向领导汇报，让我们回来等电话。我想咨询，定金究竟能否退回？

答：首先应当了解认购书与定金的法律性质。认购书与房屋买卖合同属于预约与本约之关系，其法律效力在于约束双方在一定时限内就订立房屋买卖合同继续进行磋商谈判，以最大诚意促使合同订立。认购书签订后，出卖人必须保留房屋至约定磋商之日，此前不得另行定购或转售，但买受人不能如期而至则坐失商机；买受人享有优先购买权，但出卖人另行订购或转售则无法实现权利。定金罚则能够制约双方当事人履行各自义务：出卖人可以保留商机，但另行订购或转售则双倍返还定金；买受人享有优先购买权，但自身原因而不能订立合同则丧失定金。定金具有督促、制约、保障的功效，定金罚则对双方当事人平等适用。

《商品房合同司法解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此看出，返还定金的条件是不可归责于当事人双方的事由，丧失定金的条件为因当事人一方原因，故买受人应当在约定时间与地点继续磋商合同事宜，否则将丧失定金。认购书分为已决条款与未决条款，已决条款不得变更，需要磋商的是未决条款与已决条款的细节部分，进行磋商但不能达成一致而导致合同不能订立的，属于不可归责于当事人双方的事由，定金可以返还。

由此可知，定金可以保障买受人利益，也可以变成购房陷阱。及时向律师寻求寻求解决定金纠纷的法律意见可以最大限度地越过陷阱、避免损失。（文邢万兵）