确定被拆迁房屋的性质和面积是对被拆迁房屋进行评估的前置程序。被拆迁房屋的性质、面积，一般以房屋所有权证、权属档案的记载为准；对被拆迁房屋的性质、面积有特别规定的，按照规定执行；当事人有特殊约定的，拆迁人与被拆迁房屋的关系协商确定被拆迁房屋的性质或者面积，以协商结果为准。

对被拆迁房屋的性质没有共识的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。协商达不到被拆迁房屋面积的，可以向按照《房地产测绘管理办法》设立的房屋面积评估机构申请评估；没有房屋面积评估机构的，可以委托具有房地产测绘资质的房地产测绘单位进行计算。

市、县规划行政部门和房地产管理部门应制定措施，解决拆迁中待拆迁房屋的性质和面积标识等具体问题。

被拆迁人取得被拆迁房屋评估报告后，应当核对被拆迁房屋的性质、面积认定情况，与当地有关被拆迁房屋性质、面积认定的专门规定相一致。否则，应及时向鉴定机构和拆迁人提出异议。

委托拆迁评估的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途）和面积。房屋性质和面积的认定应注意以下几点：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和权属档案的记载为准；对性质和面积的认定有特殊规定的被拆迁房屋的用途，按照规定执行；拆迁人与被拆迁人约定被拆迁房屋的性质或者面积的，可以按照协商结果执行。（二）对被拆迁房屋的性质没有统一意见的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。协商达不到被拆迁房屋面积的，可以向《房地产测绘管理办法》规定的房屋面积评估机构申请评估；没有房屋面积评估机构的，可以委托具有房地产测绘资质的房地产测绘单位进行计算。（三）市、县规划行政主管部门和房地产管理部门应当制定办法，解决拆迁中被拆迁房屋的性质、面积认定等具体问题。

律师提醒您：然而，从我们长期办理征地拆迁案件的实践来看，面对政府咄咄逼人的局面，很多当事人往往不知所措，错失了维护自身合法权益的良机。因此，当当事人遇到征地拆迁问题时，必须及时与律师联系。