开发商五证不齐全的，合同有没有效要依据具体情况而定。如果是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，是具有法律效力的。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

开发商五证不全就能卖房

交了10万余元后，才知不能办按揭，开发商不仅不按承诺退钱，还要扣9万多元钱。一买房者向工商部门告状：开发商“心太黑”。

江夏安山镇的刘玉珍投诉，她去年底看到武汉凯乐房地产开发公司的广告，可“提供办两证所有材料，可办理按揭”，就与该公司签了合同，买下了在大桥新区的总价31万多的房子；并付了1万定金和10万余元的首付款。

今年7月，到银行办理按揭时，银行称该商品房“五证”不全（土地许可证、房屋买卖合同、建设工程规划许可证、房屋验收许可证、商品房预售许可证等），不仅无法办按揭，今后，也无法办“两证”（土地证和房产证）。

公司同意退房，但要根据合同，按房屋总价的30％，扣下买方的违约金，共计9．4万。于是，刘玉珍就向工商部门投诉。

江夏工商大桥所人接投诉找到商家，公司方称，该房地产项目的“五证”都正在办理中，肯定能够为业主提供办理“两证”的相关材料。后经调解，开发商除全额退款外，又付了利息和交通费等1400元。

因该公司使用的不是示范合同文本；又未经工商部门许可，并擅自发布虚假广告。昨日，工商部门已对该公司立案调查。