小产权和大产权的区别：

1、房产权证颁发不同：

（1）小产权房产权证由乡镇颁发，个人没有实际产权；

（2）大产权房产权证由国家颁发，得到国家认可和接受；

2、转让时限不同：

（1）个人想转让小产权房，必须在购买五年后才能进行；

（2）员工可以自由或转让大产权房，没有时间规定；

3、建设用地不同：

（1）小产权房建设用地一般归集体所有，这类房产只能由村民购买居住；

（2）大产权房用地由国家划拨或转让，销售对象可以是任何人；

4、转让限制不同：

（1）购买小产权房后，如果想再次转让，必须支付土地出让金，否则不能上市交易；

（2）购买大产权房后，买方可自由使用或转让，无需支付任何费用。

小产权房里的大问题

现如今，房子对于普通百姓来说，无疑是件大事儿。而一直处于尴尬地位的小产权房，更是拨动神经的敏感话题。日前，国土部有关负责人表示，今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理，为全面清理小产权房做制度和政策准备。

一石激起千层浪，小产权

房何去何从，引人关注。什么样的房子是小产权房？购买小产权房存在哪些风险？小产权房再次被推到风口浪尖。就此，记者走访了市国土资源局和部分房产中介、房产市场，请专业人士为您解疑答惑。

身份模糊由来已久

日前，记者走访了市国土资源局，地籍处的工作人员解释说，在我国法律上，没有小产权房这个词，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓的小产权房，也称乡产权房，是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律法规明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房，对小产权房不予确权登记，它是事实上的无产权房，所以不受法律保护。

小产权房的出现已有10多年历史，有其必然性。起初是村委会给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下卖掉，现在，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，成为少数人用来攫取暴利的工具。

三令五申屡禁不止

有些人把购买小产权房当做一场豪赌，公务员、教师、银行等收入较高人群纷纷加入到购买队伍中，他们赌的是小产权房能转正，博的是转正后的暴利。投资有风险，要想赚钱，有时候不冒险不行。在一家事业单位工作的刘先生，去年购买了两套小产权房，价格还不足周边楼盘价格的一半。

大多数人是无奈地加入到赌局中。一套大产权房，动辄几十万，工薪家庭哪能买得起？可孩子结婚等着用房子，你说咋办？现在这套80多平方米的小产权房，还不到20万元。就算只有使用权，也没别的办法了。在马头附近的一个小产权楼盘销售处，正在看房的石女士无奈地说。来自峰峰的无房户小张跟记者算了一笔账：租房1000元／月，一年1．2万元，20年24万元，而20年后房价会成什么样子，谁也说不准。一次性花二十几万元买套小产权房，住上20年本钱也赚回来了。

日前，记者咨询了数家房产中介，一家中介负责人介绍，目前，他们手头掌握的小产权房多集中在城市南部一带，价格一般已经涨至每平方米2000元以上。从销售情况看，小产权房销售量在逐步增加，热销的最大优势就是便宜，价格低于正规楼盘一半甚至更多，这足以吸引众多购房者。尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，许多人还是会争相购买。虽然国土部门三令五申，但小产权房凭借其低价位的绝对优势及政策法规的模糊不清，一直在合法与非法之间猛打擦边球，屡禁不止。

价格便宜暗藏风险

维民权律师事务所的毛明媚律师提醒消费者，小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的合法性质。由于小产权房的相关手续不齐全，无法获得房管等部门颁发的相关证照，无法办理合法的产权手续，购买后不能合法办理转让过户手续。由于小产权房不受法律保护，购房者在购买和使用小产权房的过程中，一旦遇到一些问题，自身权益将无法得到保障。因此，购房者最好不要购买小产权房。她分析了购买小产权房的五大风险。

风险一：办不了房产证，没产权。小产权房是建在集体土地上的，不允许对外销售，不受法律保护。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。

风险二：拆迁难补偿。看似便宜的小产权房，除了不能办理房产证外，实际上它还属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，那么购房者就可能面临钱虽付了，房子没住几年也没了的窘境。因为从法律上说，买卖双方都有一定的过错责任，买房者明知小产权房是违法的仍然购买，也应承担一定的过错责任。

风险三：质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。此外，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

风险四：遇到纠纷不受法律保护。小产权房一旦出现质量问题，以及面积缩水、交房不及时等问题，业主很难维权。因为现行法律法规是针对产权人的权益保障进行规定的，业主在法律上指的是房屋产权所有人，小产权房无法登记备案，购房人也不具备业主身份，所以无法行使业主权利，其购房合同在法律上也是无效的，即使起诉到法院，法院也可能不受理或驳回。

风险五：由于缺乏产权，购房者只能与房东通过签订协议，来保证所属权属，双方交易相对简单。此外，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。记者王鹏

小产权房试点清理方案能否征求民意

有关部门表示要清理小产权房，终于让这个久拖不决的问题明朗化了。采取试点清理的方式，相信也会得到舆论认可，因为小产权房成因复杂，牵扯面广，必须要谨慎操作，先行试点，只有在试点的基础上制定统一治理方案，才可能实现法律与民意的平衡。

但是，在笔者看来，即使是试点方案也应该问问民意，而不能是政府部门单方面行动。如果试点方案不问民意就实施，不但试点清理小产权房的效果会打折扣，而且还有可能让本来就复杂的问题更加复杂化、扩大化。有关部门目前只是表示，按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。但究竟如何进行清理，公众云里雾里。因此，正在研究中的试点城市名单和试点方案成稿后，首先应该征求民意而不是立即操作。

从现有法律来看，小产权房的确是非法产品，不受法律保护，但我们要看到，小产权房已经不是一个简单的法律问题了，而是一个与体制、机制有着密切关系的政治、经济、民生问题。不能只从法律上来审视小产权房问题，也不能直接用法律之剑搞一刀切。

据悉，全国小产权房面积将近60亿平方米，有的城市小产权房所占比例将近一半。这就提醒我们，设计小产权房清理方案时，征求民意是不可缺少的环节。笔者以为，即使是试点，也会触及部分人的利益，试点人群的利益同样需要考虑，理应公开试点方案，给予每个人表达意见的机会。

新华

《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。