1、地上停车位

小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。

2、无约定的地下停车位

在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

3、已被公摊的地下车位

卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施。

4、人防工程禁止开发商销售

利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

5、销售使用权超过20年属于欺诈

消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

尤其是二手房购房者的购买车位，要注意上家对车位的使用权是否到期，如果运气好，赶上卖家的车位使用合同到期，你可以直接办理更名;但是如果没有到期，在办理物业交割的时候，可以进行车位租赁或转交。

以上不能买卖的车位，其收益都是归业主而不是开发商，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

车位买卖分成两种：

1、产权车位

有产权的车位有“车位本儿”，可以跟房屋一起进行买卖交易。这种停车位一般开发商在卖房时会一起打包销售，比后期买价格会相对便宜。而且这类车位过户之前，必须要先过户房产，因为只有房子先过户了，才能过户车位。

2、使用权车位

只有使用权的车位没有“车位本儿”，不能买卖，只能进行使用权的变更。车位使用权变更一般是在物业交割时进行，涉及车位租赁合同签署或转交(租赁不超过20年)，合同到期后可以办理更名，部分小区可直接续费使用。

购买无产权车位有什么风险?

业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”，实际上很多时候只能视为长期租赁协议，一旦出现自然灾害等不可预知状况时，车位就不再属于业主了。另外，一旦遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权，价格自定，物业还可以免费办理变更登记;但是没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。