首先，预售商品房的转让其实是预售合同转让，它有一个时间要求，即在发展商办理新建商品房初始登记，取得房地

产权证（大产证）之前。

二、购房者如果已经付清了全部预售房款，则可以在发展商办出大产证之前将预售商品房转让给他人；如果购房者没有付清房款，则只能与发展商积极协商，经其同意方可转让，如擅自转让则属无效行为。

三、预售房转让的前提是预售合同经过了房地产登记机构登记备案，且购房者与受让人的转让合同也要到房地产登记机构登记备案。

四、张女士转让房产时先与发展商办理商品房预售合同终止手续，到房地产交易中心注销预售合同备案登记，并且与贷款银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记，然后，受让人直接与发展签订商品房预售合同，办理预售合同登记备案。

五、张女士与受让人办理预售商品房转让手续，签订《合同权益转让书》双方签字后生效，张女士与发展商所订立的预售合同中的买方权利义务即转移给受让人。

六、如果受让人也要办理商品房抵押贷款手续，双方可去相关银行询问能否办理“转按揭”手续，如果可以且符合条件，双方即与相关银行办理“转按揭”手续，如果受让上人不需要办理商业贷款，张女士应办理解除抵押贷款合同的手续。