一、哪些情况可以认定非住宅房屋占有

只针对非住宅房屋“占有”是认定租赁的标注。

《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》明确五种情形下可以认定“占有”：

(一)案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；

(二)已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；

(三)已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；

(四)已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；

(五)其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

二、合同是否签订于案涉房屋抵押查封前的情形

要求承租人在抵押、查封前合法占有房屋意味着租赁合同当然必须在抵押、查封前签订。对于租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》同样采用客观性标准，明确四种情形下可以认定：

(一)租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续的；

(二)已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；

(三)已办理租赁合同公证的；

(四)有其他确切证据证明，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

非住宅房屋是只专业用于工业、交通、仓储用房；商业、金融和信息用房；教育、医疗卫生和科研用房；文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；机关事业办公用房；军事用房，等等。