●优惠政策的“止续之争”

随着年底的临近，自今年初开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期。距离1个月的政策大限，各界对房地产的优惠政策展开了一场“止续之争”。

支持优惠政策应持续的人认为，住房乃是最重要的民生产品之一，在目前房价普遍较高的形势下，购房优惠政策至少可以减轻居民的买房负担，满足自住型和改善型住房的消费需求，因此首付比例降至20％、利率打七折的政策应该延续下去。而持反对意见的人认为，经济应该均衡增长，中国经济发展不应过于依赖房地产业，长期的优惠政策不利于行业发展，应该对政策做出结构性调整。

与此同时，市场悄然出现“集中抛售”、“恐慌入市”的现象。以上海市为例，10月份上海二手房成交2．29万套，环比增长1．09％；成交均价在9月反弹后继续摸高，达到13828元／平方米，这一价格水平已较去年同期大幅上扬39％。对此市场现象，有业内人士指出，正是由于买卖双方对后市预期的不确定性，才造成了盲目入市现象。

有关优惠政策究竟应“止”还是“续”，还需从优惠政策颁布的背景谈起。

2008年受全球金融危机的影响，房地产市场低迷不振。为了刺激房地产市场回暖，政府从多方面出台了扶持政策，其中最为重要的有契税减免优惠、营业税优惠、免收土地增值税以及贷款最低执行基准利率七折优惠利率等四项政策。这些政策在出台时，大多标明了在2009年底到期。时近年终，住房和城乡建设部、央行、银监会等部门尚未作出明确表态，这些措施到期是否延续仍悬而未决。

其实，对房地产优惠政策的“止”与“续”，不能概而论之，还需针对不同情况具体分析。

在利率优惠方面，个人住房按揭贷款的优惠政策只是一种特殊时期的应急政策，通过政府对利率实施管制，可以在短期内建立起经济信心。但是当这种短期功能一旦实现，这种政策不仅容易导致房地产市场出现泡沫，而且会降低金融资源的配置效率，对经济长期发展具有阻碍作用。因此，这种特殊时期的利率优惠政策，在经济企稳后应恢复到常态。

在税费减免方面，则要严格区分住房投资与住房消费，并对不同的住房购买对象采取不同的税费政策。税收作为宏观调控的杠杆之一，可以是有保有压的。政府可以通过其他途径保护和鼓励购房者的自住需求；但对于投资性购房，要严格执行固有的交易契税、印花税、土地增值税等政策。只有这样，才能够保证中国房地产市场持续稳定发展。

运用政策的力量，对经济活动适时调控本是市场经济的一种常态。因此，我们的注意力应在如何促进房地产市场的稳定发展上。只有政策相对稳定，供应相应增加，房地产市场才有望实现长期稳定发展；只有短期政策与长期政策相结合、政策的稳定与完善相结合，楼市才会呈现平稳的发展态势。

●房企赴港上市潮

11月，有两则消息颇为引人注目，一则是恒大董事局主席许家印取代比亚迪董事长王传福荣登福布斯内地富豪榜首位；另一则消息是，龙湖地产董事长兼CEO吴亚军荣登中国房地产女首富宝座。11月5日，恒大地产在香港联交所正式挂牌交易，开盘价4港元，收盘报于4．7港元，较发行价3．5港元上涨34％。恒大地产老总许家印，以68．01％的持股量，身家高达479亿港元(约合430亿元人民币)，跻身内地新首富。继恒大地产之后，重庆地产商龙湖地产11月19日在港交所正式挂牌，由于股价表现良好，吴亚军以超过300亿港元身家超越先前的房地产女首富碧桂园大股东杨惠妍。

以这两家公司为代表，最近一段时间，全国各地的房企纷纷通过各种渠道公布赴港上市计划。据不完全统计，目前正准备赴港上市的内地房地产企业近40个。除恒大、龙湖外，厦门禹州地产已于11月2日挂牌，明发集团于11月13日挂牌，还有上海恒盛地产，深圳花样年集团、卓越地产及佳兆业集团等。如此声势浩大的赴港上市潮，仿佛在重演2007年内地房地产企业排队赴港上市的一幕。

为什么有这么多的房企选择赴港上市呢?总结起来，大致有以下三点原因。其一，内地楼市的快速回暖为房企提供了绝佳的上市机会。2009年房地产企业销售业绩大幅上升，截至2009年前三季度，按房企销售金额和销售面积计算，多数企业已经超过2008年全年。随着房价攀升、企业库存的下降，大量现金流入，负债降低，各项指标比较容易符合企业首次公开发行股票的硬性标准。其二，对于内地企业而言，香港股市有着特殊的吸引力。香港有一个国际化、市场化、较成熟的金融市场，企业上市后在发债、增发、扩股等方面，香港金融平台和组织资金的能力都更加方便有效，这对“资金为王”的房企而言无疑更具吸引力。而且在香港市场，房地产上市公司是一个比较主流的板块，行业政策的限制较少，且通常会受到投资者的追捧。其三，内地融资不畅，造成民营房地产企业扎堆赴港。“民企大军”是这次赴港IPO的主角。2009年，国内资本市场的演绎，包括房地产市场的资本流向，给人最深刻的印象恐怕就是“国进民退”了。民营企业在内地上市存在竞争劣势。从行业政策上说，房地产企业在A股市场上市需要多种指标，特别是在宏观调控现实背景下，一般民营企业很难上市。况且2009年A股市场IPO重开，排队企业太多。而在香港的IPO申报竞争中，由于更加市场化、成熟化，民营企业则容易获得青睐，至少是机会均等。

虽然赴港上市已形成一股热潮，但企业IPO之路并不平坦。如2009年9月底上市的华南城与10月2日挂牌的恒盛地产，上市之后均遭遇“破发”窘境；禹州地产开盘即低招股价约一成；宝龙地产虽然涉险躲过“破发”命运，但定价则出现大幅缩水。就连恒大，为了确保成功上市，也采取了下调定价的策略。资料显示，恒大招股价格较一年前“缩水”了很多。本次恒大拟发行15．13亿股，计划筹资7．69亿美元(约合52亿人民币)。这一数字较此前传出的百亿规模，以及2008年拟上市时的融资规模，基本上缩水一半。其每股招股价在3至4港元，也较此前市场预测大幅下降。

与以往不同的是，次此香港资本市场对于内地房企的市场反应并不十分热烈，与2007年内地的“地王”企业依靠庞大的土地储备在香港获得资本追捧的情景形成鲜明对比。这说明香港股市的投资者经过金融危机的洗礼，变得更加理性，经过几年来的接触，香港投资者对内地房地产企业的运作模式也渐渐熟悉。他们由着重企业的土地储备转为关注房企在风险控制、管理能力和商业模式等方面的持续成长性。香港股市对内地房企IPO由从追捧期已经进入选择期。由此可见，内地房企的赴港上市之路，需要更多踏实的脚步。