作为一个业主委员会主任，我可以负责任地说：“物业管理企业的进与出”比我们大多数业主想象的要复杂得多，后果也难以预测。不管《物业管理条例》（以下简称《条例》）是如何规定的，也不管大家认为换物业管理公司是一件多么难或多么简单的事，我的切身体会或许对业主来说是有用的。

重新选聘物业管理公司可能产生的危机

事实上，几百、上千户业主是无法一一跟物业管理公司制定合同的，必须选出代表——业委会，向大家公布，让大家投票。物业管理公司的进出都必须经过这个程序，否则就违反了《条例》。但从实践中容易出现这样两种情况：一，业委会过于认真或有其他原因迟迟与物业管理公司达不成协议，不公布合同让大家投票，导致“谈判破裂”，如果物业管理公司因此而撤出，会引发小区危机。所以，我们的经验是业委会与物业管理公司的合同谈判不能无限期延长，谈几个回合后，不管是否达成相互谅解，都要向全体业主公布，由大家投票决定是否选聘该公司。二，业委会就是公布了合同让大家投票，也难免让人说闲话。特别是当管理费上调时，会有业主说业委会一定拿了物业的好处。这样一来，只要有25%的人反对，10%的人弃权或找不到，赞成票就达不到三分之二，与物业管理公司的合同就签不了。

签物业服务合同的特殊性

一般商业谈判是一对一，双方觉得可以就签合同。签物业服务合同却是一对几百、几千。一个物业服务合同的谈判要让所有人都满意几乎是不可能的。特别是一个小区住着收入不同的业主，房子的价格在5到10倍以上，那就根本无法达到一致！花50万买一套房子，管理费每平米2元他觉得贵，花500万买一套房子，服务好3元人家也能接受。有重视生活品质的，管理费6元以上每平米的也有。这样的人住在一起，怎么统一？怎么投票？有的小区，管理费上涨几分、一毛钱就能使小区分裂！最后，物业管理公司与业主签合同就是拼价钱，越便宜越容易得到大多数业主的支持。

业主投票的非理性因素

选物业，业主除了图便宜以外，就是靠“感性”或叫“感情”投票。一般业主对物业管理公司的了解就是前台、维修工、保洁和保安。业主很少从公司实力，特别是重要的设备、设施的维护保养，物业的保值增值的角度去选物业。我在发选票时碰到过这样的业主，她不投物业管理公司的票。我问为什么？她说，物业管理公司的工人长得不好看！由此可见业主在选聘物业管理公司这样重大的问题时采取的轻率态度。如果由这种非理性因素决定物业管理公司的进出，对整个物业管理行业和业主的长远利益都是极大的伤害。因此，在物业管理公司加强自尊和自律的同时，业主也应该反思自己。

应引进专业公司监督物业工作

坦率地说，业主对物业管理公司的监督完全是形式上的，一些业余的、外行的、不拿一分钱的业主如何监督专业化程度极高的物业管理公司的工作？现在，全靠物业管理公司的自觉自律。长远看，专业化服务，特别是为业主、业委会监督物业管理公司的专业公司早晚会产生。《条例》赋予了业委会太多的责任，比如物业的交接。如果物业管理公司把一套物业管理的资料、设备交给业委会，业委会是没有能力负责的。所以，最好的规定应该是业委会监督新旧两个物业管理公司的交接，或业委会聘请律师干监督交接的工作。政府主管部门在双方出现问题时调解和裁判。按《条例》规定，该谁的问题谁负责。

物业管理公司进出一个小区就像换政府一样麻烦。我的意见是不要轻易换。物业有问题可以督促其改，或要求换经理。有问题也要分析是什么问题，如果确实是物业管理公司的服务问题、管理问题，那也要经过三分之二业主的投票同意。千万不能业委会几个人觉得物业不行，就带头炒物业。这样做是不负责任，也是危险的。

对全体业主要进行公民教育，使大家认识到自己的责、权、利的平衡。比如，业主如果不知道付管理费不是为物业管理公司，是为自己的财产，欠费问题就无法根本解决；同样，如果物业管理公司的工作人员不知道自己是在管理“私有财产”，这种财产是神圣不可侵犯的，他就端正不了态度，也管不好物业。如果政府主管部门不知道自己的职责是维护社会正义，是为了全体人民，也包括他们自己，具体工作中就把握不好尺度。总之，对待物业的进出问题要慎而又慎！

作者系北京市银枫家园业主委员会主任