房地产开发商的开发经营行为具有风险性和投机性,当购房人与开发商洽谈购买商品房时,风险性就会传导给购房人,因此,为了维护购房人的合法权益,国家的法律、法规规定开发商出售商品房应具备以下几个前提条件:一、获得建设用地规划许可证;二、交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用证;三、建筑方案设计、初步设计已通过规划审批,获得建设工程规划许可证四、施工图设计通过主管部门审核、审批,获得施工许可证;五、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%,已确定施工进度和竣工交付日期,获得商品房预售许可证。特别提示:预售许可证是按栋颁发,购房人查看预售许可证时,应注意准备购买的商品房是否在该预售许可证的预售许可范围内。上述前提条件和许可证件如开发商不具备,房产管理部门将有权对其进行行政处罚,购房人与之签订的商品房预售合同亦无效,开发商除返还购房款之外,还应承担违约责任。
一、开发商五证是哪五证
开发商应当具备的五证通常是指:国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。其中国有土地使用权证一般是指,开发商已经签订土地出让合同,交付全部土地出让金后,拿到可以证明开发商对相应土地享有合法使用权的权利凭证,该证由国土管理部门颁发。
二、办理商品房预售许可证的条件有哪些
根据《城市商品房预售管理办法》的规定,开发商申请商品房预售许可证,必须向房地产部门申请,并满足相应的条件。具体如下:第五条商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。第七条开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。
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