帮信达公司(化名)租赁位于上海市肇嘉浜路的一套别墅用于办公住所地。帮信达公司同租赁物的产权人A先生签订了《上海市房地产租赁合同》，合同约定，房屋的租赁期间为2008年4月1日至2011年3月30日，每月租金为人民币陆万伍仟元。同时，双方在合同中约定帮信达公司在合同签订后三个工作日内向A先生支付一个月租金的押金，双方在2008年4月1日前交付钥匙，且所交付的房屋应符合目前看房的现状。

帮信达公司在看房时使用数码相机拍摄了房屋的基本状况，并在合同签订后的三个工作日内向A先生的指定帐户汇入人民币肆万元作为押金，双方口头约定剩余二万五千元双方约定在交付房屋并验收合格时由帮信达支付给A先生作为合同押金。2008年4月1日租赁房屋交付时，帮信达公司发现，房屋的顶棚、天花板、墙壁出现大面积的破损现象，且房屋内外堆满拆迁杂物，根本无法实现租赁目的。于是，帮信达公司于2008年4月8日发函给A先生要求解除租赁合同，并请A先生返还原交付的人民币肆万元的押金。A先生回函不同意解除合同，并要求帮信达公司支付租金。帮信达公司在多次协商未果的情况下，委托律师诉至法院，以维护其合法权益。

亓律师、刘律师接案后，仔细查看当事人提供的相关材料，研究合同条款，审核当事人提供的证据材料。当事人提供的材料，证据上有个比较大的缺陷没有证据证明照片拍摄的时间，而照片上所显示的租赁物破损严重，不符合合同约定，无法实现租赁目的。在这种情况下，帮信达公司单方面解除合同并不违约是否能够被法院认完全支持存在一定的风险。

亓律师、刘律师将当事人的材料连成一个证据链，实际勘查了现场，补充证据，在形成完成证据链，有比较充分证据可以表明A先生交付的租赁物不符合合同约定，属违约行为。亓律师、刘律师代理当事人向法院起诉，要求A先生返还已交付的押金，并承担违约金人民币陆万伍仟元。

在庭审过程中，A先生的代理人矢口否认房屋破损，坚持租赁物已经交付，并要求帮信达公司支付四个月的租金。

案件结果：

完全胜诉!

法院判决A先生返还帮信达公司的已支付的押金人民币肆万捌仟元;法院判决A先生向帮信达公司支付违约金人民币陆万伍仟元。

法律法规：

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

(一)债务已经按照约定履行;

(二)合同解除;

(三)债务相互抵销;

(四)债务人依法将标的物提存;

(五)债权人免除债务;

(六)债权债务同归于一人;

(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

亓律师、刘律师寄语：

1、证据是诉讼之魂，没有证据就没有胜诉。证据要符合几个要件，只有符合合法性、真实性、关联性，才能够被法院所认可，作为支持诉讼请求的依据。

2、当事人碰到纠纷时，应及时咨询律师，在证据保存、证据取得方面得到律师的专业指导。很多时候，当事人自行获取的资料并不能成为诉讼意义上的证据。