问题：我们没有房贷，最近，我的亲戚朋友建议我购置一处二手房，用于出租。前年起，国家着重调控房地产市场，我不了解，目前房地产市场的价格是否已经触底，未来会怎样变化，二手房是否有投资价值，需要注意哪些问题？

答疑

攻略一繁华地段值得投资

与购房不同，选择租房的消费者，无论是出于住的需要，还是商用，都希望房子所在区域配套完善、生活方便，尤其是后者，它对客流量、人流量的要求很高，所以，购买二手房用于出租投资的首要原则就是选择繁华地段的楼宇、住宅，即使房子的售价较高，也值得投资，因为地段是影响房子租金高低的重要因素。通常而言，处于商务区或大学区附近的房产一般都比较热销，而且租金较高。以沈阳的单间租金为例，和平区和沈河区的租金通常在600元/月以上，较其他地段要高上200元—300元/月；商用住宅的租金差距往往更大，往往会相差千元以上。

攻略二投资商用房

零点调查的信息显示，2006年商用住宅会成为发展和投资的重头。北京商用地产相对发达，人均拥有0.8平方米，仍低于发达国家1.2平方米/人的水平；另外，从消费需求来看，中国居民的消费能力和消费信心指数发展提升非常明显，这将会对商业地产起到明显的拉动作用。

换言之，如果投资二手房的话，投资商用房比投资住房的收益要来得快，它的租金上涨幅度要大于普通的住宅，房子本身的增值能力也要高于用于居住的二手房。从我的经验而言，单靠租金收入，商铺等商用房的收益可达到6%—10%；而住宅的收益通常在6%左右。

攻略三确定合理的收益率

任何投资首先考虑的都是收益率，投资二手房也一样，需要提醒投资者注意的是，确定合理的二手房收益水平是正确投资的关键。如果您的预期投资收益在1%—2%，可以选择银行储蓄；若您的投资预期在3%，尽可选择国债。也就是说，投资二手房的合理收益率至少应在3%以上，否则您就没必要进行这种有一定风险、投资额较高、资金回收期较长的投资了。

尤其投资商铺，要考虑到家庭和个人收入会存在不稳定性，虽然有“一铺富三代”的说法，但若您要计划投资商铺用于出租时必须注意，若商铺的回报率只有5%就太低了，特别是以租养贷，目前银行贷款利率在6%上下，您必须准确估算能否“以租养贷”，一旦预期收益率的设定不准确，将房子的采暖、物业等费用支出计算在内后，您的所谓“投资”往往只是会赔本赚吆喝，更具体地说，商铺投资达不到8%—10%收益水平的话，不如不做。

攻略四防控存在和潜在的风险

2002年，我在一中学附近购买了一套11.5平方米的商用房，这几年，这套房子的租金一直是我的一个稳定的收入来源。买二手房的时候，投资者应该对房子周围仔细考察，特别是要了解，短期内附近是否会被纳入拆迁和改造规划内，若是有此可能，一定不要购买这类二手房。

此外，要对政策面有预见性的估量。例如国家在管理房地产市场方面会有哪些规定；为了调控房地产市场会出台哪些新的法规；整顿相关的行业会对房地产市场产生哪些影响等等。

沈童：28岁的沈女士是一名教师，月收入为2500元，若将年底奖金、双薪以及额外的讲课、稿费收入计算在内的话，年收入在5万元。沈女士的爱人长期在外从事建筑工作，吃、住支出均由单位补助。夫妻俩尚无孩子，沈女士一人的收入可完全支付夫妻二人的日常需要。沈女士爱人的收入几乎不被动用，目前这笔钱主要投入银行储蓄。

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