被拆迁人因为对于房屋征收与补偿法律规则的不熟悉甚至仅仅知道小部分，对于明知不合理或者不公正的评估报告往往是无所适从，导致自身的合法权益眼睁睁的受损而没有有效应对措施。因此房屋征收与拆迁补偿案件维权有必要掌握一定评估报告的相关专业知识，来维护自身的合法权益不受非法侵犯。

通俗的讲，房地产价格评估是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。在这种意义上，为了房屋征收与拆迁补偿而对于被拆迁房屋由特定的评估公司进行的价值评估而形成的评估报告，其直接目的就是作为房屋征收与补偿证据依据。

因为房屋征收与拆迁评估一般都是由拆迁人来委托评估机构，基于拆迁评估未能在法律所规定的公开、公平、公正的原则下进行，导致非中立性的评估报告对于被拆迁人来说是非常不利的，评估报告评估的被拆迁房屋的价值不能反映房地产真正价值，其评估报告评估价值又成为行政征收、行政裁决和人民法院裁决和判决的直接证据材料，作为被拆迁人必须从评估报告本身来质疑评估报告的合法性、合理性和公正性，以国家法律、行政法规为依据，并且参照部门行政规章，维护被拆迁人的合法权益。

根据在房屋征收与补偿实践经验来看，评估报告主要存在以下几点违法之处：

1关于选定评估机构的问题。

现行的评估机构选择主要有三种方式：

(1)由拆迁人和被拆迁人共同协商确定;

(2)由拆迁人投票选举产生确定;

(3)由房屋征收与拆迁补偿双方当事人通过抽签的方式产生确定。

2从评估机构的资质和估价师的资格上入手。

关于这一点主要注意把握以下几点：首先，评估机构必须是依法设立的;其次，评估机构的参与评估的两名估价师是否具有相应的估价资格证书;再次，委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同;最后，评估的报告上是否是参与承办该评估业务的两名估价师的亲笔签名，而不仅仅是打印署名或者以签章代替签名。

3从评估作业时间上找问题。

一般而言，估价的时点应当是房屋征收决定之日或者拆迁许可证颁发之日。如果在未颁发拆迁许可证时就对被拆迁人房产予以评估，这样明显违法了法律上的强制规定，导致评估报告无效。

4从评估报告的有效期看是否合理。

评估的目的是真实反映房地产的真实价值，以达到合理公平的补偿，而如果评估报告做出时间较长，这样因为市场变化较大，就更不能真实反映其价值，根据有关的评估规范，评估报告一般有效期是半年左右，最长为一年的规定，从而可以推定超过一年的评估报告是无效的。

5从估价时点上发现问题。

在房屋征收与拆迁补偿案件中有很多时段，但是对于评估报告的评估时点应当是房屋征收补偿决定之日或者拆迁许可证的颁发之日。

6从评估机构必须收集审查证据材料，进行实地勘察，采用市场比较法等方法作出评估报告。

房屋征收与拆迁补偿中，应当有评估公司的评估人员、房屋征收或者拆迁人员和房屋的所有人应当参与房屋的勘察，确定房屋的实际状况，在三方当事人确认一致的情况下签字确定，否则会因涉嫌程序违法。

7评估报告作出的程序是否合法。

房屋征收与拆迁补偿评估涉及到房屋价值评估，由于评估是一项极其复杂的过程，因此必须通过程序制约形成一个公平的评估报告。对于有异议的评估结果，要在法律法规规定的时间内进行复核;拆迁当事人对复核结果再有异议的，应当在法律法规规定的期限内向房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定。

8评估报告的评估内容。

评估报告所反映的被征收房屋的价值，对于估价房屋主要应当包含房屋的重置价值、区位补偿价、附属物价值和装修价值，不包括搬家补助、停产停业损失、租赁价值和其他补偿，其中区位补偿价具有极其的隐蔽性，往往成为评估公司评估不合理的重要因素，也是实践中产生纠纷最多的一项。

房屋征收与拆迁评估报告的合法性往往是考察整个房屋征收补偿过程中的重要因素，也是衡量整个合理补偿过程中的一项根本性的问题，唯有公开、公平、公正的评估公司经过合法合理的评估才是一个房屋征收与补偿合理性的最终客观证据材料，也能有效的化解社会纠纷，使得房屋征收与拆迁补偿有利于被拆迁人、有利于拆迁人、有利于社会，使得房屋征收与补偿顺利进行。

一、房地产价格评估机构的确定主体

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定，只有在被征收人协商不成的情况下，才由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

因此，如果房屋征收部门直接指定某一房地产价格评估机构对房屋进行评估的话，属于程序违法，可以提出异议。房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。值得注意的是，房地产价格评估机构是不可以转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务的。