央行行长的议论背后——

日前，中国人民银行行长周小川的一段发言在被诸多媒体广泛引用的同时，更激起了千层浪：我国将在适当的时机选择试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税即财产税，相应取消其他与房地产有关的税费。也就是说，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

专家分析，这意味着消费者的购房成本有望降低，但与此同时，由于税种的转变，购房后的物业税也将比过去有所增加。于是，业内人士惊呼：住宅商品房平买贵用的时代终于到来了。

房价是升是降？

如果征收物业税，人们最关心的问题还是房价。依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中已包含了几乎全部的税费。而征收物业税，则是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%至20%的购房成本。

建设部有关专家分析，如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。假如以现在的建设成本为100元/平方米计算，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，房屋建设成本将会降到58元/平方米。

但是，根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。也就是说，购房者在以后按年缴纳税费时，有可能会比一次性缴纳要承担的多。业内人士认为，这可能导致住宅商品房的平买贵用现象，有可能买房容易养房难了。

税费如何制定？

建设部有关专家在接受采访时表示，征收物业税肯定是在一个合理而且业主可以承受的范围之内，有些国家征收的不动产税率是3年内不动产平均值的0.5％，如果按照这个标准计算，应该不会增加业主负担。

在采访中，很多业主对于征收物业税是否会导致重复收费的问题表示了关注。家住朝阳园的一位业主表示，我现在居住的房子是四年前买下的，已经一次性在购房款中支付了地价和相关税费，如果也开征物业税的话，很明显就是重复收费。另外，还有业主表示，对于经营性物业和住宅性物业要不要区别对待？对于新房和旧房如何采取不同税率？对于老百姓最基本的住宅物业是否应该按照一定标准确定免征额？

对此，有关专家表示，如果征收物业税，会充分考虑各方意见和房屋所有人的利益。比如会对老的房地产采取过渡措施，对新房和旧房采取不同的税率和征税办法等。

是不是新土改？

虽然物业税的前景尚难预料，但已有业内人士表示了担心。目前，房地产市场多以买房出租作为投资形式，在新的税收制度下，买房出租的利润无疑会大大缩水，如果投资者因此把资金转移到其他项目中，投资类物业的市场前景就会受到打击，从而进一步影响到房地产市场的繁荣面貌。

建设部有关专家分析认为，物业税一旦开征，以往在房价中一次性交纳的税费将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制，这将会抑制某些政府官员为求短期政绩而盲目卖地，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前老子吃儿子的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是一次新的土改，是房地产行业健康、持续发展的保证。国务院发展研究中心的专家也表示，征收物业税会促使地方政府改变其短期行为，从而更加关心投资环境。

摘自《北京青年报》2004.02.12陈筱红