具体操作是：

首先，购房者通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知，要求开发商在收到退房通知后一定时间内给予明确答复。接下来，有三种处理方式：

第一种方式是解除购房合同，开发商将把购房款、利息等证明费全部退还给业主。然后，业主到银行解除担保贷款合同，提前办理还贷手续，将剩余贷款本息（部分本息以前已按月归还）提前归还银行；二是，业主先到银行解除担保贷款合同，提前办理还款手续，并将剩余贷款本息提前归还银行。然后，业主与开发商解除购房合同，并要求开发商将所有购房款、利息等证明费退还业主；第三是业主与开发商达成退房协议。开发商将首付、房贷款、利息等费用退还业主。业主欠银行的剩余贷款本息也委托开发商直接返还给银行终止担保贷款合同。

由于贷款已一次性转入开发商账户，在实践中，往往采用第三种方式，即开发商将剩余贷款金额和利息支付给贷款人。

另外，买方办理按揭贷款时，银行一般会要求买方为其购买的商品投保，保险的受益人是贷款银行。因此，贷款合同终止后，银行必须办理退保手续。