近期发行的多款保障房类信托项目通过产品设计的创新，实现了产品收益集体上扬。这极大减轻了该类产品销售压力的同时，也为未来更多信托资金投入保障房建设提供了借鉴。

频现高收益产品

记者统计发现，4月以来成立的多款保障房类信托项目收益呈现集体上扬的态势。其中，传统的高收益品种棚户区改造项目的平均收益水平已能维持在9％以上，接近于普通房地产信托产品9.6％的平均收益。收益最高的一款产品“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”的最高收益率达到了12％。

经济适用房信托是近期发行产品中的亮点。其中，由中融信托发行的“贵阳义信麒麟苑经济适用住房（含廉租房）项目股权投资集合资金信托计划”，最高收益率为11.5％；华能信托发行的“天玺苑经济适用房项目收益权投资集合资金信托计划”收益率也高达9.5％。两只产品收益均高于此前平均6％至8％的收益水平。

新产品高收益也减轻了渠道销售的压力。据了解，上述公司的项目在各自推介期内的成立规模较为理想。

混搭与开发联动占主流

从近期成立的保障房类信托项目类型看，棚户区改造项目受各家信托公司青睐。除华能信托、中融信托外，新时代信托、湖南信托和吉林信托等均有涉足。

恒天财富侯仁凤认为，棚户区改造项目能获得较高的收益，主要是可以一二级土地开发联动。由于拿地成本低，又有一定的商业化销售收入，因而能提供的收益也高。而信托公司在其中的手续费所得也同样可观。

在目前的行情中，如果在经过一级开发后，土地就由当地政府回购，融资方给予的回报一般都在12％以上，除了给信托投资者9％的收益外，信托公司仍能获得3％以上的报酬，较接近目前普通房地产信托4％的信托报酬率。而如果能够直接参与二级市场的开发、销售，项目的整体回报率会更高，融资方给予信托资金的回报甚至可达15％以上。

据深圳某信托公司人士介绍，目前业内还有另一种混搭模式，即建设保障房的同时，混搭商业物业、商业性住宅的项目，以此拉高整体投资收益。

上述信托人士表示，目前信托公司都在加紧研究如何将自身发展与政府建设保障性住房的目标相结合。关键是如何通过创新提高产品收益。