近期，随着时间接近公立年年底，各个银行的商业贷款额度使用殆尽，银行发放个人抵押贷款的口子已经非常紧，而众多买房客户由于对银行政策不清，在不良中介的唆使下有可能为拿不到贷款付出巨额代价！

案情回放：

汉宇地产12月初成交的一个客户李先生起初对中介公司非常不信任，不仅签署合同时雇佣律师审阅合同，而且对于正常的交易流程也多次提出异议。经过多次询问，他道出了事情的真相。原来他在一个月前通过一家小中介看中一套房子，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以李先生担心自己不能再贷到款。但该中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是李先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，李先生不得不将自己另一套房子委托汉宇地产匆忙出售。虽然汉宇地产将李先生的这套房子迅速出售，但等到李先生收到房款他购买那套房的付款日期已经延误了一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了一些。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向这家小中介公司索赔。

汉宇观点：

在房屋交易过程中，办理时间最长、手续最繁琐的恐怕就是贷款问题了。从流程上房东方首先要提出还贷款申请，银行批准后房东需要先还清贷款并到交易中心进行贷款抵押注销，之后购房者需持房东注销抵押后的房产证进行申请新贷款的业务办理，当银行批准购房者的贷款后，双方进行房产产权交易。等客户方新产权证办理好后，还需持同时办理出来的他项权证到购房者申请贷款银行要求放款。可以说贷款办理贯穿于房产交易的整个过程。而在整个还贷和申请贷款的过程中任何一个环节出现问题都会影响交易的进度。在房产交易过程中，贷款出问题带来的纠纷很多，特别是一些小中介公司胡乱承诺会造成客户的重大损失。

汉宇建议：

进行房屋抵押贷款是贷款人（购房者）与银行直接发生的契约行为，而在这个过程中房产中介方只起到介绍业务和传递文书资料的职责，对贷款的申请不负相关责任。所以购房者最好与办理贷款的银行人员（信贷员）直接接触。特别是签署买卖合同之前，通过与银行信贷员交流，了解自己实际能够实现的贷款额度，这样在签署买卖合同时才能做到心中有数。而对于中介公司提供的格式合同样本，往往有银行审批贷款额度不够，购房者现金补足的字样，也就是说将购房者无法申请到足额贷款的责任全部归咎到购房方，并约定了购房方要现金补足的履约方式，购房者在签署合同时要注意到这一点的法律风险！