违约金数额的计算

至于违约金数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条：“计算方法没有约定商品房买卖合同约定的违约金或者损失赔偿金的数额，违约金或者损失赔偿金的数额可以参照下列标准确定：逾期交付使用的，超过的，逾期交付的，按照有关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋的租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方商定。没有约定的，适用本条规定。但约定违约金数额时，应同时考虑《解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由要求减少违约金的，应当按照约定的标准适当减少违约金损害赔偿额超过所造成损失的30%；当事人以约定的违约金低于所造成损失为由要求增加的，按照违约造成的损失确定违约金数额。”在实际操作中，一般约定为已付房价的2-3/10000，一般不涉及增减。论违约金的计算期限。

分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同约定的交付日期为计算违约金的起点，以实际交付日期为终点。这里有两箱实际交货日期。一是满足交货条件时以实际交货日期为准；二是不满足交货条件时以满足交货条件时的实际交货日期为准。二是仍以商品房买卖合同约定的交付日期为计算违约金的起点，以开发商交付的交付通知中确定的交付日期为终点。但这种情况需要有两个前提，一是商品房具备交付条件，二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或者法律的有关规定。一般来说，拒绝接受房屋的正当理由是该商品房不符合交付条件，主要体现在两个方面：一是该商品房未通过综合验收，未取得相关证明文件；二是该商品房不符合交付条件房屋未通过综合验收，未取得相关证明文件的；二是商品房存在重大质量缺陷，无论商品房是否通过综合验收并取得证明文件。《解释》第十一条规定：“房屋所有权的转移，除当事人另有约定外，视为交付使用。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人无正当理由拒绝接受出卖人书面交付通知的，房屋毁损、灭失的风险自本合同确定的交付使用之日起由买受人承担书面交货通知，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。“