直管公房拆迁中的补偿实际上分为两种：一种是拆迁人对被拆迁人的补偿（拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人）；一种是被拆迁人对承租人的补偿。两种补偿体现的法律关系是不同的，对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式：

1、公房承租人按照房改政策购买承租房屋，以被拆迁人身份获得补偿；

2、被拆迁人以异地安置公房承租人的方式，与公房承租人解除原来的租赁关系（实物补偿）；

3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权（货币补偿）。

南宁市国有直管公房出售办法

第一条为全面贯彻国务院、自治区有关住房改革精神，促进住房商品化，推动住房建设的发展，根据《首府南宁深化住房制度改革实施方案》，结合我市国有直管公有住房的实际情况，特制定本办法。

第二条本办法所称的国有直管公房是指市人民政府授权市房产管理局管理的本市新旧公有住房（以下简称公房）。

第三条有以下情形之一的公房不得出售：

（一）产权有纠纷的公房；

（二）已公告列入拆迁范围的公房；

（三）代管的公房：

（四）楼层为三层以下（含三层）的房屋、设施不配套或已被鉴定为危险房屋的公房；

（五）其它不宜出售的公房。

第四条凡持有本市市区常住户口，并与房管部门已存在公房租赁关系的职工、居民，可申请购买该处公房。

第五条牢请购买公房的职工、居民只能按自治区和我市规定的分配住房控制标准进行购买，并只能购买一套房屋。在标准住房面积内购买的房屋可按成本价格，超过住房面积控制标准的部分，一律执行市场价格。

第六条公房出售价格实行安居工程房屋价、成本价两种价格。

（一）安居工程房屋价格凡1996年以后（含1996年）竣工的公房以及购进国家安居工程房屋作为公房拆迁安置的房屋一律按安居工程房屋价格出售。安居工程房屋价格以当年度市人民政府制定的安居工程房屋出售价格为标准，并予以一次性优惠30％。

（二）成本价凡1996年以前竣工的公房以成本价格出售。成本价以当年度首府南宁住房制度改革领导小组办公室确定的相应结构房屋出售的成本价格为标准。

第七条出售公房按建筑面积计算，坚持先评估后出售的原则，公房的实际售价应根据房屋所属的地段、楼层、朝向、设施和装修情况等因素进行相应增减。

第八条公房出售价格的计算：

（一）按安居工程房屋价格出售的公房每平方米实际售价＝当年度安居工程房屋售价（1－2％使用年限）（1楼房增减率）（1——次性优惠折扣率30％）

（二）按成本价出售的公房每平方米实际售价＝〖（当年度成本价－每平方米工龄折扣）房屋的成新率（1环境因素增减率）－每平方米现住房折扣额＋每平方米设备及装修增加金额〗（1——次性付款折扣率）

第九条按成本价出售的公房，给予下列折扣：

（一）工龄折扣凡党政机关、事业单位、国有企业、集体企业的正式职工、全员劳动合同制职工均可享受工龄折扣。享受工龄折扣的购房职工必须提供有效的单位证明及工龄证明。

购房职工工龄折扣年限，按职工所在单位建立住房公积金制度前的工龄计算。对已经离、退休或已达离、退休年龄的职工，计算工龄折扣前年限一律计算到规定离、退休的年限为止。

工龄折扣额计算时折扣系数以当年首府南宁住房制度改革领导小组办公室确定的工龄折扣系数为准。

每平方米建筑面积工龄折扣额＝当年度工龄折扣系数当年度购房成本价65夫妇双方合计工龄按成本价购买公房的实际工龄折扣额＝每平方米工龄折扣额房屋建筑面积房屋成新率（1环境增减率）（1——次性付款折扣率）

（二）成新折扣职工购买公房均给予成新折扣，年成新折扣率为2％。使用年限超过30年的公房，按30年计算。经过大修或设备更新的公房，按有关规定经评估后重新确定成新折扣。

成新折扣率＝2％使用年限（三）现住房折扣按成本阶购买公房的职工均给予现住房折扣，现住房折扣系数和现住房折扣率以当年度首府南宁住房制度改革领导小组办公室确定的现住房折扣系数和现住房折扣率为标准。

每平方米建筑面积现住房折扣金额＝现住房折扣系数当年度成本价现住房折扣率（四）一次性付款折扣购买公房的职工，一次性付款的，均给予一次性付款折扣。一次性付款折扣率以当年度首府南宁住房制度改革领导小组办公室确定的一次性付款折扣率为准。

第十条凡以安居工程房屋价格或成本价格购买公房的，在办理房屋所有权证变更登记对均给予免缴一次性契税。

第十一条以安居工程房屋价格购买的公房，在付清房款后，产权归个人所有，需进入市场的，按安居工程房屋出售的有关规定进行办理。

以成本价购买的公房，在付清房款后，产权归个人所有，需进入市场的，按以成本价购买公房进入市场交易的有关规定办理。

第十二条购买公房，实行自愿的原则，对不愿购买现自住房的租户，可通过互换住房后，自愿意购买公房的租户购买。

购买公房必须到市房产管理局办理产权转移登记手续，领取房屋所有权证。

第十三条公房出售后，其维修、管理责任划分如下：

（一）自用部位，即进户门以内的部位和设备属购房职工、居民的自理范围，费用自理。

（二）共用部位和共用设施的维修管理费用，由相关购房职工、居民共同负担。职工、居民购房时交纳房屋共用部位和设施维修费20元／平方米，用于维修房屋的共用部位和共用设施，不足时由产权人按所占有面积比例分担。

共用部位系指：房屋承重结构（梁、板、柱、墙体和基础）、天面、外墙面、楼梯内、公共走道、烟囱。共用设施系指：楼内的上下水管、排污管、供电线路、化粪池等。

（三）住宅区内的道路、上下水道、路灯照明、绿化等公共设施的维修、养护、管理按《南宁市住宅区物业管理办法》的规定执行。

第十四条出售公房回收的资金存入市财政专户，用于公房的维修、解危解困及安居工程房屋的建设，严禁挪作他用。

第十五条公房出售后，因城市建设需要，经市人民政府批准要拆迁的，购房人应无条件服从。拆迁时按有关规定给予补偿和安置。

第十六条公房出售过程中，购房者不得购买两处公房，违反本办法的，按房改有关规定处理。

第十七条出售公房的工作人员违反本办法的，应对责任人进行批评教育，责令其改正，情节严重者，依法查处。

第十八条本办法具体应用问题由市房产管理局负责解释。

第十九条本办法自批准之日起实施。原《南宁市出售国有直管公房办法》（南府发［1995］78号）同时废止。

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。