房地产律师告诉你，我们试着来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：

1．房屋折算法

（1）折旧：年折旧—2%；

（2）套型：三小套型（小厅、小厨、小卫）—10%；

（3）楼层（多层楼房）：2、6楼—3%；7楼—5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另—5%；

（4）朝向：无朝南外门窗—5%；

2．环境折算法

（1）无物业管理—5%；

（2）非独立封闭小区—5%；

（3）有省、市重点小学区+15%；

3．心理因素：-8%

现在我们举一个实例来验证一下。

房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。

土地级别：二级地区。

房屋结构：混合一等；

套型：三小套型—10%；

建筑年代：1988年，折旧期12年—（122%）＝—24%；

楼层：共七层，此房位于二楼—3%；

朝向：南北；

物业管理：非小区、无物业管理—10%；

学区：重点中小学+15%；

心理因素：—8%；

当地商品房价格为：4500元／平方米；

4500（原价）—[（4500×24%（折旧费）+4500×10%（物业管理因素）+4500×3%（楼层因素）+4500×10%（户型因素）+4500×8%（心理因素）]+[4500×15%（名校因素）]＝2780（元／平方米）。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。