迟迟不交房，购房者索要违约金

据了解，2009年8月份，郑先生看中了位于海口市滨江路的一个小区，因为最近几年修建起来的滨江路本身道路环境比较优美，而且紧靠着南渡江，郑先生对于这个位于滨江路旁的小区很感兴趣，并选中了其中一套高层单元的套间，总价格约为64万元。

随后，郑先生与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商在2009年12月底之前，将具备质监部门办理工程竣工验收备案的房屋交付使用。合同签订后，郑先生按照要求支付了购房款项，可开发商到了交房时间却仍然没有交房，直到今年上半年，郑先生所购房屋的小区仍然没有经过质检部门办理工程竣工验收备案手续。

郑先生认为，这样的情况实际上就是没有达到交房的条件，开发商已经构成严重违约，便将开发商告上法庭，请求法院判令开发商支付违约金共计5.3万元(按照64万元购房款的每日万分之一违约金计算)。

开发商认为主要是“暴雨惹祸”

对此，开发商则认为，他们所开发建设的这一小区项目的开工时间是2007年，至2011年5月竣工验收，在此期间多次发生大雨、大暴雨、台风等，造成工程无法正常施工。而根据当初购房合同第八条的约定：“如遇不可抗力等特殊原因，双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期”，所以建设工期顺延属于符合条款约定的内容，因此交房时间相应延长也是不构成违约的。

不仅如此，开发商还认为，除了“大雨、大暴雨、大台风”这样的不可抗力因素以外，“国家法律法规、政策调整或者是政府行为导致工期延误”，也属于一种特殊原因，遇到这种情况开发商也是可以据实延期，而不属于违约行为。在这个小区的建设过程中，正好遇到我国于2008年10月1日生效施行的《民用建筑节能条例》，为了达到条例中强制性规定的节能标准，他们在施工中又额外增加了这部分内容的施工，单单这部分的施工就耗时了3个半月的工期。

此外，开发商还对郑先生提出的竣工时间提出异议，开发商认为他们的房屋是在2011年5月达到交房条件的，而并非至今没有达到交房条件。

法院认定开发商逾期581天交房

日前，海口市美兰区人民法院公开审理了此案。一审法院经查明相关事实后认为，开发商提供的气象资料，虽然是具有法定授权气象机构出具的，但是并没有明确指出是何时、何种天气属于合同约定的不可抗力，而且开发商没有按合同约定在发生之日的30天内告之购房者郑先生，所以对于开发商的“大暴雨说法”不予采纳。另外针对开发商提供的《民用建筑条例》是2008年10月1日开始施行，而开发商和市民郑先生签订合同的时间是2009年的8月，在条例实施之后签订，所以开发商以此作为延长交房依据也无法构成，不予采纳。

根据海口市建设工程质量安全监督站出具的意见，法院认定诉讼房屋具备交房条件是在2011年6月11日。而开发商第一次寄挂号信的时候在具备条件之前，不能视为有效通知，应该以开发商第二次寄出挂号信的时间也就是2011年8月1日，作为延期交房的截止时间。2009年12月29日到2011年8月1日，开发商逾期581天交房。

近日，海口市__区人民法院就此案作出一审判决，判开发商按照每日万分之一计算，支付逾期交房的违约金3.7万余元。

律师点评

拒绝接收房屋最好以书面形式

针对此案，有律师指出，本案当中虽然开发商列举了“天气”、“法规”两个方面的因素，作为交房延期的特殊因素，但是前者因为证明不足且不明确、后者因为时间顺序上不成立，所以法院不予采纳开发商的答辩事由，并按照逾期交房天数判开发商支付3万多元的违约金。

律师指出，如果开发商违约逾期交房，购房者既可以要求与开发商解除合同，也可以要求开发商承担违约金。此外针对本案中涉及的“收房”问题，需要提醒市民和读者朋友：如果在交房的时候，开发商通过邮寄或者通过购房人留下的正确的联系方式，对交房事宜予以正式通知后，购房者若采取不予理睬的态度，那么通常在达到一定的期限后，将视为购房者默许接收房屋。所以如果购房者认为房屋达不到接受条件，最好选择书面形式拒绝接收以更好的维权。