一、哪些情况下抵押的房地产能够处分

有下列情况之一的，抵押权人有权处分抵押的房地产：

1、债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押达成延期履行协议的;

2、抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代履发行到期债务的;

或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

3、抵押人被依法宣告解散或者破产的;

4、抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的;

5、抵押合同约定的其它情况。

有上述情况之一的，经抵押当事人协商，可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通告抵押人;

抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;

在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

以划拨方式取得的土地使用权，连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。

二、什么情况下抵押房地产的处分应中止

抵押权人对抵押房地产的处分，有下列情况而中止：

1、抵押权人请示中止的;

2、抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务。并经抵押权人同意的;

3、发现被拍卖的抵押物有权属争议的;

4、诉讼或仲裁中的抵押房地产;

5、其他应中止的情况。

处分抵押物所得金额，依下列顺序分配：

1、支付处分抵押房地产应缴纳的税款;

2、扣除抵押权人债权本息及支付违约金;

3、偿还抵押权人全权本息及支付违约金;

4、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;

5、剩余金额交还抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。