2010年05月04日0728中国质量新闻网

□本报记者曾祥素

近年来，二手房买卖合同纠纷快速增长，记者从北京市房山法院窦店法庭了解到，该庭对今年第一季度受理的二手房屋买卖合同纠纷案件进行了调研，发现该类案件主要有以下特点：

一是受房屋价格持续上涨影响，卖方违约案件激增。卖方为了追求利益最大化，拒绝继续履行已经签订的房屋买卖合同，导致二手房买卖纠纷大量涌现。

二是原告诉讼请求呈现明显类型化。一类是第三人为原告，以房屋属于家庭共有财产、出卖未经其同意为由，请求确认房屋买卖合同无效。另一类是以买方为原告，以卖方违反约定未按期履行合同为由，请求解除合同并要求卖方双倍返还定金，或者请求卖方继续履行合同。

三是黑白合同大量存在，加大法院审理难度。买卖双方为了规避或减轻税款，常常签订两份合同，对房屋价款作出不一致的约定，即俗称的黑白合同，其中还有很多黑合同是采取口头形式，取证更为困难，加大了法院审理难度。

四是买卖合同常与居间合同重叠，中介机构作为第二被告一起被诉的情况较多。由于买卖双方多是通过中介机构签订买卖合同，并由中介机构负责办理相关手续，从而导致相关中介机构被卷入大量二手房买卖纠纷案件中，法律关系更为复杂。

五是绝大部分涉案房屋都设有抵押权，由此引发纠纷。卖方在原来购买房屋时，大多通过银行或者担保公司进行贷款并在购买的房屋上设定抵押权。因此，对该类二手房进行买卖时，九成以上的合同中都约定了买方先行支付一部分现金，由卖方使用该笔款项向银行办理解押，随后再办理房屋过户手续。而实践中，手续办理过程中极易出现纠纷。

六是买卖双方分歧较大，难于调解。出于利益驱动，该类案件当事人双方分歧较大，一方坚决要求交房，另一方极力主张解除合同，使得调解工作相当困难，双方达成调解协议的比例较小。《中国质量报》