2014年11月22日，央行降低了存贷款基准利率。按照标准房贷合同中利率固定日调整条款，从今年1月1日起，我市各银行将执行新贷款利率，也就是说，降息给房贷客户带来的实惠就要兑现了。但银行工作人员提醒，因银行实行分段计息，以及每位客户的具体还款日不同，采用等额本息还款法的房贷客户，2015年1月份的还款金额可能还会比较复杂，全年的房贷月供应以2月份为准。新月供，1月不准2月准

降息，对于房贷负翁来说，绝对是个利好消息，那么，所获得的实惠究竟有多少呢?以等额本息贷款50万元、20年还清计算，降息后月还款额由3742.6元降至3625.56元，每月减少117.04元左右，全年12个月可节省1404元，20年还款总额减少2.8万余元。

对此，很多房贷客户自己就能够算清楚。但银行工作人员提醒，由于银行实行分段计息，以及每位客户的具体还款日不同，利率调整后的一两个月，月还款额总会有些不同，房贷客户一定要具体问题具体对待。就以2015年1月份为例，新利率虽已启用，但1月份本身的还款利息是跨年的，所以需要分段计算。即2014年12月的利息按照旧利率执行，1月的利息按照新利率计算。假设房贷扣款日为每月20日，那么1月份的还款利息就由12月最后11天的利息和1月份前20天的利息组成。仍以贷款50万元、期限20年来计算，如果是1月20日还款，其所还2014年12月的本息为1328.02元，所还2015年1月的本息为2339.07元，合计3667.09元。这比之前测算的3625.56元多出了41.53元。

值得一提的是，我市各银行在分段计息时对计息日的执行略有差异，在极端情况下，1月份的还款金额可能达到3789.33元，比降息前还多。所以说，1月份的房贷月供不能成为全年的参考。从2月份起，利率不再存在分段计算，就没有上述问题了。

三种人不必急着提前还贷

每年底都是房贷客户提前还贷的高峰期，降息使得其中变数更多。那么，提前还贷划算吗?在采访中，多位银行工作人员提醒，是否提前还贷一定要精打细算，尤其三种人不必急着还钱。

一、公积金贷款者。受降息影响，公积金5年以上的贷款利率从今年1月1日起，将从4.5%下调为4.25%，而我市市场上，晋城银行、晋商银行的5年期定存利率为5%，二者明显倒挂，提前还贷显然没有必要。

二、已还款多年或享受7折利率的商业贷款者。据我市民生银行工作人员介绍，该行绝大多数房贷都采用等额本息还款方式，该方式的利息支出多集中在还款初期。如果已还款多年，比如贷款20年已还款5年以上，等于已支付了大部分利息，提前还贷就没什么意思了。尤其是2008年、2009年买房享受7折优惠的客户，他们的贷款利率远远低于目前的五年期定存利率，更用不着提前还贷。

三、生意人或投资者。2014年，银行缺钱成了一种常态，小微企业融资难、融资贵的问题尤其突出，房贷客户如果另有投资打算或正在做生意，不妨把现金用在其他地方，获得高于贷款利率的收益。