资产证券化，是指将某一单位（通常是银行或非银行金融机构等）流动性较差但具有相对稳定的可预期现金收入的资产，通过一定的资产结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券，据以融资（变现）的过程。

中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）提出，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。并明确优先支持中大型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

《通知》还完善了住房租赁资产证券化的工作程序，故意住房租赁企业结合自身运营现状和财物需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对发展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

一、住房租赁资产证券化新政策的优点

1、新政策将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场的发展。

2、住房租赁资产证券化有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环。

3、丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者的投资需求。

4、租赁资产证券化可以实现住房租赁企业投资、运营、退出完整的产业链和商业模式闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提升项目投资收益。

5、公募REITs推出时，个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报，将有利于房地产市场长期健康发展。

二、住房租赁资产证券化新政策四大亮点

1、推进租赁市场规模化。《通知》对住房租赁资产证券化基本条件进行了明确，可以更好地为资产证券化发展大好基础。

2、推进集体用地有效进入租赁市场。全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点正在进行中，资产证券化可以助力其更快速发展。

3、推进租赁需求集中区域的租赁房源供给。《通知》明确资产证券化会优先支持大中型城市、雄安新区，这些区域也是当下和未来租赁需求的集中地，资产证券化落地可以更好的保障这些租赁需求重点区域。

4、推进资产证券化更有效地进行。《通知》对于资产证券化的监管也做出了要求，这样可以推进资产证券化更有效进行，并在资产证券化快速推进的同时让其更加安全和有效。

在典型的资产证券化过程中，通常由发起人将预期可获取稳定现金收入的资产，组成一个规模可观的资产池，然后将这一资产池销售给专业操作资产证券化的特设机构（SpecialPrposeVehicle，SPV），由SPV以预期现金收入为保证，经过担保机构的担保和评级机构的信用评级，向投资者发行证券、筹集资金，并将日后收到的现金流给投资者以偿付，从而实现发起人筹到资金（或债权变现）、投资人取得回报的目的。从微观上看，证券化往往被称为资产证券化（AssetSecritization），如汽车贷款、住房抵押贷款等作为新发行证券的支持，发行新的有价证券而获得资金融通的行为。自1985年5月，第一笔受汽车贷款支持的该种证券由MarineMidland银行发行以来，这种资产证券化的融资方式因其对发行者流动性管理的重要创新和对投资者而言风险较小的特点很快在国际金融市场得到迅速发展。从宏观上看，证券化又可以理解为融资方式由以间接融资方式向以发行有价证券为主的直接融资方式的转化的过程。由于一般认为银行在贷款形式的间接融资过程中所起到的是媒介资金需求者和资金供给者的作用，而筹资者发行股票和债券则是脱离这一媒介直接面对最终投资者的融资行为，因此这种向直接融资转化的过程又被称之为脱媒（Disintermediation）。上述资产证券化的发展就是脱媒的具体表现之一。