物业管理法律责任

物业管理主管部门的工作人员、物业管理企业、业主或使用人，在进行管理、服务、使用物业的活动中，必须遵守国家关于物业管理法律法规、规章政策的规定和物业管理委托合同、业主公约，如果因为故意或过失违反了物业管理法律规范，就属于违法行为或违约行为。例如违章搭建、损坏公共设施等。又如房屋所有人不依法修缮房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受损害，具备了法律规定的危害后果，也符合法律规范所规定的制裁条件，由当事人承担物业管理的法律责任。

一、物业管理法律责任的概念

物业管理法律责任是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。

二、物业管理法律责任的特征

1、法律责任具有综合性特征

2、法定责任与约定责任相结合

3、责任认定对技术规范有较强的倚赖性

4、法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅

第二节物业管理法律责任的构成

一、物业管理法律责任的归责原则和构成概念

物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任所必备的归责条件的综合。归责原则是指基于一定的归责事由而确定责任是否成立的法律原则

二、物业管理法律责任的一般构成

1、行为本身具有可非难性，即违反法律法规或者违背合同约定的行为。

2、损害结果。

3、因果联系。

4、行为人心理主观过错状态。

三、物业管理法律责任的归责类型

(1)过错责任类型。

(2)无过错责任类型。又称严格责任类型。

(3)公平责任类型。又称衡平责任。

第三节物业管理法律责任的种类

一、物业管理民事法律责任

(一)承担民事责任的方式

①停止侵害。

②排除妨碍。

③消除危险。

④返还财产。

⑤恢复原状。

⑥修理、重作、更换。

⑦赔偿损失。

⑧支付违约金。

⑨消除影响、恢复名誉。

⑩赔礼道歉。

(二)违约法律责任

违约法律责任，又称合同责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果。违约行为一般表现为：不履行、逾期履行、不适当履行。物业管理违约责任的承担方式主要有以下几种：赔偿损失、继续履行、违约金、定金。

(三)侵权法律责任

物业管理的侵权民事法律责任是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

(四)违约责任与侵权责任的竞合

责任竞合是指一个侵害行为同时符合了法律规定的两种或以上责任要件的状况。在物业管理领域也可能发生违约与侵权责任的竟合，如物业管理公司违背物业管理合同的约定私自改变物业设施的用途，一方面构成违约责任，另一方面也侵犯了业主的权利，构成侵权责任。

(五)物业管理条例规定的民事法律责任

国务院的《物业管理条例》在第六章明确规定了物业管理民事法律责任。

(六)物业管理民事责任的免责条件

免则条件主要有以下几种情形：不可抗力、正当防卫、紧急避险、受害人自己的过错致使损害发生的、第三人过错致使损害发生的。

二、物业管理行政法律责任

行政法律责任是指行政主体或行政相对人违反行政法律法规所必须承担的否定性法律后果。在物业管理活动中产生行政责任的违法行为主要表现为六种：

1.非法处置属于业主的物业共有部分及其设施

2.非法经营行为

3.挪用专项维修基金的行为

4.违法的转委托行为

5.妨碍管理行为

6.物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为

三、物业管理刑事法律责任

物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯刑事法律而应承担的强制性法律义务。在物业管理活动中涉及的常见罪名有：诈骗罪;侵占财产罪与挪用资金罪;妨害公文、公章、证件罪;故意伤害与故意杀人罪;妨害公司管理秩序罪;滥用职权罪与玩忽职守罪。

本章小结

本章主要讲述了物业管理法律责任的基本内容。法律责任有广义和狭义两种理解。物业管理法律责任是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。物业管理法律责任由民事责任、行政责任和刑事责任三部分组成。其中物业管理民事法律责任最为重要。物业管理民事法律责任包括违约责任和侵权责任两种。国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理行政法律责任，物业管理刑事法律责任是制裁最为严厉的一种法律责任，它是确保物业管理行业健康有序发展的根本性保障。