一、抵押期限的法律规定

1.根据《民法典》第四百零三条：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。即抵押权自登记之日起生效。所以说，房地产抵押期限的起始日为抵押合同登记生效之日;

2.建设部房地业司在1995年《关于“房屋他项权证”有关问题请示的答复》第一条中规定:“《房屋他项权证》中，抵押期限应为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。”房地产抵押期限的届满日为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。因此，房地产抵押期限是自房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债的届满之日。

3.我国《民法典》(2021.1.1生效)第三百九十三条:“有下列情形之一的，担保物权消灭:(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。”故房地产抵押权期限为房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日。

二、行使房地产抵押权的期限

行使房地产抵押权的期限是指行使该权始于何时，终于何日。归纳起来，大致可以分为三种状态。

(1)在房地产抵押期限内的抵押权的行使。

当房地产抵押期限未届满时，房地产抵押权一般不可行使。但当抵押人与债务人系同一人且其在房地产抵押期限内破产时，根据我国《企业破产法》第28条:“已作为担保物的财产不属于破产财产”之规定，抵押权人对抵押物可以行使优先受偿权。

(2)在房地产抵押期限届满后的抵押权的行使。

《民法典》第四百一十条:“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”行使抵押权的前提是债务人不履行债务，只要构成这一要件，抵押权人即可行使抵押权。

(3)抵押权的诉讼时效与主合同之债的诉讼时效匹配。

我国《民法典》第188条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”这一规定，使得债权人对债务的请求权必须在合同约定的债的清偿期满3年内行使。否则，尽管债权并未消失，却将丧失请求法院保护其债权的胜诉权。

当主合同之债的诉讼时效被中断、中止时，其抵押权的胜诉权也相应中断、中止，即重新计算或延长诉讼时效。根据我国《民法典第188条规定:“自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之诉讼时效除斥期间的规定，抵押权的胜诉权将随主合同之债罹于诉讼时效的除斥期间而永久丧失。

《中华人民共和国民法典》

第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第四百一十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。