一、未登记的租赁合同是否生效

房屋租赁合同是一种合同双方当事人之间的相对权利义务，未登记的房屋租赁合同同样有效。尽管登记是行政规章所规定的义务，但是对于行政规章所规定的义务，行为人违反的只能产生行政法上的行政制裁后果，并不能导致合同无效。只有违背法律、行政法规的禁止性规定的合同方属无效，而对于违反该当性规定的，除非该法明确规定批准、登记是房屋租赁合同的生效要件的，一般不能认定无效。

二、租赁合同中的风险有哪些

租赁合同的法律风险，主要包括租赁物灭失风险和租赁合同无法履行的风险。

（一）租赁物毁损、灭失的风险负担。租赁物的毁损、灭失如果是由出租人自身过错导致的，出租人应当自己负责；租赁物的毁损、灭失如果是由承租人的过失造成的，由承租人向出租人负损害赔偿责任；租赁物的毁损、灭失如果是由第三人造成的，则第三人向出租人负侵权损害赔偿责任；租赁物的毁损、灭失如果是由不可归责于任何人的原因（如不可抗力）引起的，则根据“不幸事件由被击中者承担”的原则，由出租人对自身负担财产损失风险。

（二）租赁物毁损、灭失导致合同无法履行的风险负担。如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由出租人造成，那么出租人应当向承租人负违约责任；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由承租人造成，那么承租人不得向出租人主张任何权利；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由第三人造成，那么出租人首先应当向承租人负违约责任，之后可以向侵权人追偿；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由不可抗力或者自然损耗造成，承租人可以根据具体情况请求减少租金或者不支付租金，如果致使合同目的无法实现的，承租人可以解除合同。

三、租赁期间的维修责任由谁承担

《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

在租赁关系中，出租人一般都要承担维修的责任。所以在房屋租赁合同中对此应有具体的约定。维修的费用一般又出租人负担，不过如果是因为承租人不当使用而造成损坏的，虽然出租人也负责维修，但应当由承租人承担费用。

此外，关于承租人通知出租人维修的方式及出租人维修的时间等，也可在租赁合同中具体约定。对于出租人没有在约定的期限内维修的，承租人可自行维修，但由出租人承担费用。