一、人防工程的建设是建设单位承担的法定义务，人防工程属国防工程，其所有权不得转让。

1、《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第四十八条又规定：城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。应当修建防空地下室的民用建筑，确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准;经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建。人民防空工程易地建设费由人民防空主管部门按规定统一管理，专项用于人民防空工程建设。

2、从上述规定可以看出，建设单位修建人防工程或交纳人防工程易地建设费，是履行法定义务。《中华人民共和国人民防空法》第二条规定“人民防空是国防的组成部分”，既然法律规定人防防空是国防的组成部分，建设单位依照法律修建的人防工程必然也属于国防资产的组成部分，新颁布的《民法典（自2021年1月1日施行）》明确规定“国防资产属于国家所有”，因此，人防工程属于国家所有，且其所有权不得转让。

3、与一般住宅项目中的教育配套设施(小学、中学)和农贸市场等配套设施的性质一样，建设单位在人防工程建设完成后，是向国家确定的主管部门移交所有权，人防工程部分的建筑面积也不可能由小区业主进行公摊，所以从所有权的角度分析，认为小区人防地下车库属于全体业主共有，缺乏法律依据。

二、建设单位作为人防工程投资人按照“谁投资、谁使用、谁收益”的原则依法行使权利。

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。……，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该条确立的就是“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，根据该原则，《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十九条又进一步规定：人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响其防空效能的条件下，鼓励平时予以开发利用。单位或者个人平时利用公用人民防空工程，应当报经县级以上人民防空主管部门批准，领取《人防工程使用证书》，并由使用单位或者个人按照国家、主管大军区和省有关规定缴纳使用费。