关于宅基地使用权的取得主要涉及如下问题:

(一)申请宅基地的条件

对于申请宅基地使用权的条件，《土地管理法》第62条仅仅规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，只要申请人不拥有两处宅基地、面积符合省市自治区政府的规定标准，没有出售、出租住房，就可以申请宅基地并获批准。依照这样的条件，农民只要分户就可以申请取得宅基地使用权。这一规定在实际执行中又被概括为一户一宅原则。例如，2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》强调严格宅基地申请条件，坚决贯彻一户一宅的法律规定。似乎一户一宅是严格的条件，但实际上是放宽了宅基地取得的条件。

本来《土地管理法》规定的一户只能有一处宅基地，是限制一户有两处以上的宅基地，并不是说一户就要有一处宅基地，但抽象的一户一宅容易被理解为一户就可以申请取得一处宅基地，在实际执行中就是按照一户就给一处宅基地执行的，由于对分户的条件没有法律规定，在许多地方只要男性村民成年结婚就可以分户申请宅基地。我所在的村庄在改革开放以前多户一院的情况很普遍，有的是兄弟多户与父母在一院，与伯父、叔父以及堂兄弟多户一院的情况也很多。当时申请宅基地十分严格，申请要经生产队社员会讨论，大队签署同意意见，报人民公社批准后再报县民政局批准。公社和县民政局在批准前都要派员实际查看申请户的居住情况，听取社员意见。改革开放以后，宅基地的申请和批准越来越容易，往往兄弟几人每人一户一院，有的父母也单独一院。村庄面积比原来成倍扩大。

因此，我们不要以为十年动乱在宅基地的管理上就是乱的，也不要以为现时高喊严格的宅基地管理就管理的严格。因此，笔者认为在宅基地的申请取得上，不要再抽象的提一户一宅的原则。宅基地的申请条件应当包括两个条件，一是分户条件，一是宅基地面积及其可建筑容积率与人口住房满足的标准。对于分户条件应当规定多子女户的成年子女可以依据当地习惯与父母和兄弟姐妹分户，但只有一个子女与父母共同生活的不得再分户;独子女不得与父母分户。对于面积标准应当以现有宅基地上房屋的建筑容积率和人口的住房面积计算，规定一定的标准，超过规定标准不能容纳居住人口的，可以以户为单位申请新宅基地。现有《土地管理法》规定宅基地的面积符合省市自治区规定的标准，从原来农村村民的基本住房结构看是可行的，因为原来农民的基本住房结构多数是以土木结构的单体结构为主的，其对宅基地的使用主要是平面的占用;但是现代农民随着建筑科学的发展和材料的改进，其居住文化日益先进，其住房建筑大多以钢筋水泥结构的复式楼房为主，空间占用率提高，因此，对于宅基地所能承载的建筑及其对人口居住的满足程度应当以其容积率计算，当然也要包括为居住人口所必须使用的空白宅基地。

(二)宅基地能否有偿取得

宅基地的取得应当是无偿取得，因为宅基地是农民集体所有的土地，是经国家批准后由集体分配给农民的，是由集体提供给农民的社会保障，是保障居者有其屋的集体福利。集体成员作为集体土地的所有者成员，从集体分配取得宅基地的使用权是集体土地所有权目的的实现。集体没有理由在集体所有权的目的利益以外向自己的成员收取使用费或者使用权的对价。集体成员经过依法批准享有对集体土地的宅基地使用权是集体成员平等地享有的普遍权利，不是个别成员对集体土地的权利。因而，宅基地无偿使用是公平的。这是集体土地的集体公有制性质的体现。但是近年来关于宅基地有偿取得的问题，有两种意见:一种意见认为，现在农村已经存在宅基地分配不均、批少多占等问题，无偿取得宅基地，既无法满足农民群众改善居住条件的需要，也影响了集体组织的收益。宅基地应当有偿使用。还有一种意见认为，完全实施有偿使用制度，多数农民难以承受，建议对保障基本居住的宅基地部分，继续采用无偿取得制度，而对超标多占的宅基地，可以采取累进制计算使用费。[1]这两种意见虽然都有一定的道理，但从根本上讲，是与集体土地所有权的性质相违背的。

如果集体成员必须从集体购买宅基地或者租赁宅基地，那么他们作为集体土地的所有者就失去了意义。集体土地所有权就异化为脱离集体成员的私有权。坚持宅基地的福利分配的无偿性与宅基地的公平分配是一致的。宅基地的分配标准是应当由省市自治区人民政府统一规定的，对同一时期申请取得宅基地的集体成员是一样的，不允许以支付对价多占宅基地。严格的标准化分配宅基地就可以避免少批多占。少批多占本身就是违法的，是与保护耕地和节约土地的基本国策相违背的。对于少批多占应当通过行政手段予以纠正，不得通过收取对价让其合法化，更不得以此为由实行宅基地的有偿取得，因为无论是全部实行有偿取得或者对超标部分实行有偿取得，都可能形成一种交易，多交钱多占地。这样不仅不可以解决少批多占的问题，而且还会助涨少批多占，甚至多批多占。因此，应当坚持宅基地经国家批准在本集体内部无偿分配。

(三)宅基地使用权能否通过房屋继承或者买受取得

农民的房屋是农民合法所有的私人财产，应当允许所有人转让房屋所有权;在所有人死亡后应当由其继承人继承房屋所有权。但农民的房屋所有权是建立在集体所有的宅基地上的。集体在其所有的土地上为本集体成员经国家批准设定宅基地使用权的目的就是为了满足其基本的居住需要。因此，集体成员为了满足其居住需要购买本集体成员的房屋或者继承本集体成员的房屋，从而取得宅基地使用权的就符合宅基地使用权的设定目的，就应当允许其取得宅基地使用权。

但非集体成员因买受或者继承房屋取得集体土地的宅基地使用权就不符合宅基地使用权的设定目的，因此，就不应当允许其通过转让或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。集体成员非出于满足基本居住目的买受或者继承本集体成员的房屋，取得宅基地使用权的，也不符合宅基地使用权的设定目的，因此，也不应当允许其以买受或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。

集体成员出于满足基本居住需要的判定就是符合省市自治区人民政府规定的宅基地申请条件，集体成员非出于基本居住需要的明显标志就是在两处以上占有宅基地。因此，土地管理法应当规定:多户共用一处宅基地的农村村民户或者符合分户条件的农村村民户，因继承取得本集体范围内的房屋所有权的，经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准，可以同时取得宅基地使用权。符合宅基地申请条件的农村村民户购买本集体成员房屋，经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准可以取得宅基地使用权。在这里对因继承房屋取得宅基地的条件要比因买受房屋取得宅基地的条件宽松，只要多户一处宅基地或者只要具备分户条件就可以继承房屋取得宅基地，而对买受房屋取得宅基地使用权则要求符合宅基地的申请条件(包括分户和面积、可建筑容积率、人口等)。不符合宅基地申请条件的农户就不得买受房屋并取得宅基地使用权。如果做出这样的规定，一户就不得因继承、买受房屋取得宅基地从而占有两处以上的宅基地。不具有分户条件的农户继承农村房屋占有两处宅基地的，所在集体组织有权收回其宅基地，但应当对其地上建筑物给予适当补偿。集体不行使其收回权的，房屋所有人对宅基地享有临时宅基地使用权。在继承房屋时不具有分户条件，但后来已经具备分户条件的，集体不得再行使收回权，申请户应当提出申请经乡镇人民政府批准获得宅基地使用权。

一、农村土地使用证可以过户吗

农村房子只有土地使用证不可以办理过户，需要限制办理。

1、农村土地管理法第八条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《土地管理法》就村民使用宅基地有限制条件，即本集体经济组织的宅基地只能由本集体经济组织的村民使用，《土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

3、宅基地可以“宅基地调剂”方式过户给同村村民。具体是符合下列一些条件：

1)、办理宅基地调剂使用变更登记限于同一行政村村民之间通过买卖、赠与等方式转移宅基地使用权转移并经依法批准；

2)、接受宅基地调剂使用的村民(调入方)须符合国家和所在地《农村村民宅基地管理办法》等相关规定的一户一宅和面积标准。

4、需要的手续：宅基地调剂使用双方凭身份证、户口簿、权证，这样农民土地就有了“身份证”，不仅明确了承包权限，还可以贷款周转，让农民在土地流转无后顾之忧。

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