一、房屋土地分开转让的房屋买卖合同，是无效合同吗

房屋土地分开转让的房屋买卖合同是无效合同。

城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除另有规定的外，不得分离;

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外;

房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。

二、房屋土地的转让流程是怎样的

房屋土地的转让流程如下：

1.需要签署转让合同确立买卖关系；

2.进行网签，办理贷款；

3.携带购房合同、房屋的相关产权证等资料，到房产交易办理房产证过户手续，过户成功后进行抵押登记；

4.等待银行放款，交易完结。

三、房产过户的手续

房产过户的手续如下：

1.以书面形式到不动产登记机构提出申请；

2.提交登记申请书、个人身份证明、房屋产权证明等相关材料；

3.工作人员初步审核后，符合要求时作出受理决定；

4.按照规定程序，办理过户登记手续。