房屋买卖必须签订书面的买卖合同，这已是人人皆知的常识了。但是，只有双方签订的合同为有效合同时，才能得到法律的保护，无效合同从签订的时候就没有法律效力，权利人的权利也得不到相应的保护。那么，究竟哪些房屋买卖合同属于无效合同呢?归纳起来，主要有以下几种：

1、约定房产和地产分别转让的合同是无效合同。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效，在上海由于是房地一起转让，不会存在这种情况。

2、非所有人出卖他人的房屋签订的合同是无效合同。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书，实践中一般要其他共有人共同到场签署，或出具经过公证的授权委托书。

3、侵犯优先购买权签订的合同是无效合同。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

4、非法转让房屋签订的合同是无效合同。下列房地产，不得转让(包括买卖)：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房产未经共有人书面同意的;

5、权属有争议的;

6、未依法登记领取权属证书的;

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

5、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;或以合法形式掩盖非法目的的;或损害社会公共利益的;或违反法律、行政法规的强制性规定的，则所签合同为无效合同。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖方在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。