对于已经做了抵押的房子，买房者购买时明知是抵押房的，那么跟开发商订立房屋买卖合同并不受限制。

而相反地，开发商想要出售做了抵押的房子将要受以下限制：

1、通知抵押权人并经其同意出卖抵押房;

2、如实告知买房者房子被抵押了的事实。

所以，开发商出售抵押房时未尽到以上义务的，将要承担房屋买卖合同无效的后果。

不过，买房者购买已经做了抵押的房子，需要承担一定的法律风险。其中一个便是开发商不能按时还贷，那么房子不能解押会直接影响买房者办理房产证。并且，如果开发商逾期还贷被起诉的话，被抵押的房子将可能会被拍卖，届时买房者可能会钱房两空。

当然，如果买房者事先并不知道房子被做了抵押的，那么可以通过跟开发商协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并积极主张违约损害赔偿。

一、买房遇到开发商倒闭应该怎么处理

买房遇到开发商倒闭的处理方式如下：一、房子已完工如果房子已经完工并入住，那么房企破产对购房者不会产生太大的影响，购房者最重要的是按期还贷，并以房屋作为抵押物即可。二、房子未完工房子未完工的，又可以分为以下两种情况：1、住房贷款所购房屋的权利归属问题。在期房贷款中，购房时房子尚未完工，购房人不享有房屋的所有权。当房子完工后，若房款已经付清(购房人支付了首付，并以银行贷款付清了余款)，购房人可以委托开发商向当地房管部门申领房产证并取得所有权。之后房企的破产对房屋的权利归属也不会产生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

二、购房发票有什么用啊

（1）用于办房产证：如果没有购房发票，办理产权证的过程会更加繁琐。因为办理房屋产权证书需要的材料包括购房合同、申请人身份证、房屋登记申请表、购房全款发票以及其他相关文件，用以证明房屋已经完成资金交割，房子产权已经可以登记在购房人名下了。如果购房者无法提供意味着这套房子还没有交齐相关税费，就无法办理产权证。

（2）用于提取公积金：购房者如果想要提取公积金用于偿还房贷，就需要提供购房全款发票，证明房子已经全款到位，且房子已经归购房人本人所有，而没有购房发票就不能证明这种关系，无法正常提取公积金用于偿还房贷。

（3）用于办理落户：买房之后许多人想进行户口迁移，但是在办理落户的时候也是需要购房者提供购房合同和购房发票的。购房发票是很重要，但是有些开发商为了逃税避税而不给购房者开发票。如果遇到开发商迟迟不开购房发票的情况，购房者可以理直气壮地向他们索要。

（4）出售自用不满五年自住房需要提供购房发票计算个税：对于很多购房者来说，房屋买卖是十分常见的一种情况。在卖房环节，出售满五年且为家庭唯一住房时可免征交个人所得税，但是如果不满足条件，是需要承担成交总额的1%或者差价的20%作为个人所得税的。