房款提前还是需要支付违约金的。当借款人在约定时间范围内提前还清贷款或大部分贷款，则借款人需要支付一笔违约金。但这笔违约金是相对较少的，需根据合同中双方协定的违约金金额来定。且每个银行的规定也有所不同，所以借款人在提前偿还房款时也是需要向贷款行提出申请，并准备好相关材料与银行进行交流协商的。

加息后四类情况不宜选择提前还房款

近期央行宣布加息，其中，五年期及以上利率上调0．2个百分点，由5．94％上调至6．14％。还款压力增大后，不少房贷借款人忧心忡忡，提前还贷再度引起关注。哪类借款人适合提前还贷？提前还贷有何注意事项？近日，凯盛经略房贷专家指出，四类情况不宜选择提前还款。

首套房贷款人不宜提前还款

专家分析指出，银行对于不同情况的借款人利率折扣是不同的。享受7折到8．5折优惠利率已属银行贷款利率中最低的了。以8．5折优惠利率为例，100万元、20年期的首套房贷款，加息后月供增加额不足100元，不会对借款人的日常生活造成影响。如果选择提前还贷，未来再次贷款购房的话，银行不会再给予优惠利率，而是按二套房执行上浮1．1倍的利率，借款人将得不偿失。所以，建议享受优惠利率的首套房借款人不要选择提前还贷。

等额本息还款已到还款中期

使用等额本息还款方式的借款人，如果还款年数已接近还款中期，这时选择提前还款也不太适合。专家解释，等额本息还款是每月还款总额固定，其中，还款本金递增、还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大、本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分利息，提前还款部分则更多的是本金。这种情况下再选择提前还贷意义不大。

等额本金还款期已过三分之一

对于使用等额本金还款方式的借款人，专家建议，等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过三分之一时，其实借款人已归还了约一半的利息，此时再选择提前还贷，偿还更多的是本金，不能有效地节省利息支出。

投资收益率高于贷款利率

还有一类借款人不必急于提前还款。如果借款人有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，该投资收益率高于贷款利率、投资收益高于贷款利息支出的，借款人也没有必要选择提前还贷，资金可继续用于投资。如果借款人只是将资金存于银行，近期内无投资计划，那么按照加息后的存贷款利率，五年期存款年利率为4．2％，同期贷款年利率为6．14％，存贷利差较大。这种情况下与其将钱存入银行，还不如选择提前还贷。

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提前还款三点注意事项

关于违约金。对于违约金的规定，各家银行有较大差异。一般在银行规定的年限内提前还款的话，需要收取一定比例的违约金，数额不等。尤其是对于之前享受过首套房7折利率折扣的二套房改善型借款人，要看一下当时与银行签订的借款合同，有个别银行不允许借款人提前还贷，有的银行则需要支付一部分违约金才可以提前还贷。据了解，有的银行只接受还款超过一年的借款人提前还款，部分银行对还款不足一年的借款人的提前还款申请不予受理。

关于提前预约。根据各银行的规定，提前还款的借款人一般需提前7至15个工作日向银行提出书面申请，并约定还款日。

关于金额限制。对于提前还款的金额，银行一般规定为万元的整数倍，个别银行要求至少是6个月以上的月还款额。

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。