一、认购人不履行签约义务

即认购人无正当理由不履行签订本合同（相对于预约合同来说）义务，导致未能签订商品房买卖合同之情形。认购人在认购房屋后，因种种原因不愿再订立商品房买卖合同，因此不履行按期与开发商签订本合同的义务，适用定金罚则实属应当。

但是，在认购人恶意履行签约义务的情况下（如认购人要修订大量合同条款、认购人要求变更支付方式等等），如何判断认购人的过错，存在一定的困难，也使得在恶意磋商的情况下，定金罚则的适用面临困难。

这就要求开发商在与恶意认购人协商合同的时候要注意取证，尽量顺从其最初的较为合理的要求，拒绝其之后的极不合理的要求，而不是摆出拒绝协商，拒绝修订的态度，这样才有利于认购人恶意的确认。

二、开发商不履行签约义务

因开发商过错导致双方最终不能签订购房合同的情形可能有多种，如在房价上涨较快的情况下，开发商将认购人认购的房屋又卖给他人、尚未具备预售条件等，也适用定金罚则。

三、不适用定金罚则的规定

《商品房买卖合同解释》第四条下半部分，因不可归责与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同不能订立的，不适用定金罚则。