未列入商品房建筑面积的项目包括以下部分：1。楼层高度在2.2米以下的房屋和室内净高在2.05米以下的地下室、半地下室。无顶盖房屋之间的街巷、无柱雨篷、连拱廊和过街建筑的部分；3；3。房屋墙上的构件、附件、艺术装饰、檐口、半柱、桩、脚、台阶等。建筑物内的操作平台、上料平台以及利用建筑物空间布置的箱体、罐体等平台。屋顶上的悬挑平台、屋顶、游泳池。其他结构，如独立烟囱、烟道、蓄水池、水塔等。购买手续不全的商品房有哪些风险。1无法确定取得权属证书的期限。为取得权属证书，需额外缴纳土地出让金等费用。只能取得使用权，不能取得所有权证书，不能上市交易。政府可以将其作为违法建筑强制拆除。根据相关政策法规，所有产权是指以市场价格和成本价购买的房屋，购房者拥有所有产权。经济适用房也属于所有产权。部分产权是指职工按标准价格购买的公共住房。在国家规定的居住区内，职工按标准价购房后，只拥有部分产权，可以继承和出售。但出售时，原产权单位有优先购买权。卖房收入扣除相关税费后，按个人和单位产权比例分配。

目前，建议“部分产权”房屋的业主尽快补足成本价，改为“完全产权”。签订购房合同后，能不能因为价格变动而食言？商品房也是一种商品。买卖双方签订合同后，没有约定的合法退房理由。任何一方违反本合同的，应向守约方承担违约责任。

5。为什么一些商品房买卖合同需要签订补充协议？

补充协议是买卖双方采用商品房买卖合同模式签订合同时，对双方当事人关心的条款进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或约定。补充协议内容与主合同不一致的，以补充协议内容为准。

补充协议一般包括以下内容：1。2对于装修标准，特别是精装修的房子，开发商在合同中使用的词语通常是“高档、进口或同档次”。这种协议并不明确。双方可在补充协议中约定具体装修材料的品牌、规格、型号、颜色等具体内容。三。付款方式的改变，不少购房者在购房付款方式上选择了银行按揭。购房者在签订商品房买卖合同时，已经支付了购房首付款。如果银行贷款不能获得批准，应在补充协议中规定其他处理方法。4办理权属证书的期限、违约责任和违约责任的计算方法。5保修维护责任：房屋交付使用时，配套设施设备产品已安装完毕，保修期已过几个月。保修期的起始日期和维修期限应与开发商商定。6不可抗力，应当明确不可抗力的范围是法律规定的自然灾害的范围。7广告宣传内容。对影响买方采购要求的广告或承诺内容，应以补充协议的形式在合同中予以确定，并明确约定违约责任。

6。如何解决定金不退、优惠不兑现的问题

如果开发商承诺的优惠体现在双方签订的合同中，或者您有其他证据证明开发商有此优惠承诺，那么开发商就有义务履行合同。如果开发商没有出现，你可以在房地产所在地的法院起诉并要求你的权利。如果开发商的优惠承诺只是口头承诺，维权就更麻烦了，因为必须有证据证明开发商当时有这样的承诺。

7。如果房产没有验收证明，业主该怎么办？

交付任何房地产时，将接受对房地产质量和其他方面的检查。房屋竣工验收不合格，不符合合同约定的，业主有权拒收。开发商自约定的交房日期起承担逾期交房责任，并使房屋达到验收标准。业主交房时必须核实开发商的验收证明。

8。谁应该对施工方的过错和设施的损坏负责。如果业主选择的施工方没有相应资质，业主也应承担选择不当的责任。所以在房屋装修前，首先要检查施工方是否具有相应的资质，是否有相应的经济实力，是否是真正的诚信单位。只有三者都能达标，我们才能放心地把自己的房子交给对方装修，才能保证自己的权益不受损害。开发商延迟交房如何保障开发商权益。逾期交货可按规定提前催交。如果合同仍未履行，可以要求开发商解除合同，退还首付款和定金，并要求开发商按合同约定承担违约责任。

10，小区噪音大，物业很烂，怎么办

取决于噪音的来源、不同的情况和不同的处理方式。如果是工厂生产施工现场的噪音，你应该向环保局投诉；如果是晚上烧烤摊的噪音，你应该向城管投诉；如果是道路交通的噪音，如果是小区业主的噪音，如果协商不成，你应该向法院起诉；如果是道路交通噪音，属于市民生活质量问题，建议向报社或市长热线举报。

11。如何解决居住区违法建筑问题，属于城市管理和执法的范畴。对于业主自行在小区内修建的违章建筑。物业管理只能劝阻，不能采取强制措施。建议向城管投诉，要求城管给予书面答复。如果是开发商违法建设，也有不符合规划的整改程序。然后向城管投诉，要求城管给予书面答复。只有这样，才能确保我们的权益不受损害。

12。在保修期内，开发商原来出售的房子是精装修房，由于防水层损坏导致厨房、卫生间漏水怎么办，一般来说，开发商应该负责。因使用不当造成的损坏应由行为人修理。在保修期内，开发商原来出售的房子是一套毛坯房，厨房和卫生间因漏水而损坏。

①业主在房屋关闭时亲自确认24小时闭水试验的，由业主负责。

②如果业主（或其委托人）不确认，开发商只有竣工验收证书（现为竣工验收记录表），但如果开发商或物业管理公司能证明业主（或装修公司）人为损坏，则不能打开，由业主负责；如果责任不清，双方应协商解决。协商不成的，由第三方申请鉴定，鉴定后费用由责任方承担。在漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的合法要求不能满足时，业主可以向当地房屋管理局反映情况