案例:看到不菲拆迁款原房主反悔

1999年12月6日,李某买下了位于西溪路的两间三层农民房屋,并与原房主郑某签订了《售房协议》,该协议约定:郑某将其房屋以8万元的价格出售给李某,并在房款付清后将土地证、房屋所有权证交付李某。协议签订后,李某依约支付购房款8万元,此后,该房屋一直由李某居住。

2012年,该房屋被政府依法征收。2012年6月,郑某及其妻子陈某向李某出具委托书,明确西溪路的房屋自愿出售给李某,当时由于特殊原因至今尚未过户,现因政府旧城改造需要上述房产列入拆迁对象,委托人愿由李某全权代理拆迁全部手续事项。

2012年10月,住建局与李某签订《房屋征收货币补偿协议》,并由李某领取补偿款33万元。12月,李某将补偿款中的6万元给了郑某,郑某也出具了收条,收条载明:今收到李某人民币6万元,该款是西溪路房产卖给李某后所做的一次性补偿款,今后双方再无任何瓜葛,亦不能反悔。

然而2014年4月25日,郑某却向法院起诉,要求确认其与李某签订的售房协议无效,认为农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者的特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,因李某不是本集体经济组织成员,该《售房协议》应属无效。

李某则辩解说:购房时郑某说能够过户,但是购买后就无法过户了。拆迁时,郑某夫妻俩写过委托书给我,拆迁后享有的权利都是给我的,我也已经去拆迁办办理了相关手续。

经过审理后,法院判决认为,郑某授权李某与住建局签订《房屋征收货币补偿协议书》,并由李某领取补偿款后,合同标的物即诉争房屋已被拆迁,在合同标的物不存在的前提下,认定合同无效已无意义。

同时,法院认为郑某的行为违反了诚实信用原则。本着于有利于双方当事人纠纷一次性解决的初衷,驳回了郑某的诉讼请求。

律师点评:应谨慎购买农民房

根据《土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此,郑某与李某签订的《售房协议》本应无效。

但是由于郑某不仅授权李某办理拆迁相关手续,李某也支付了购房款和领取了拆迁补偿款。在拆迁过程中出现的纠纷已做了一次性解决处理。郑某欲获得相应利益,其行为已违反了民法的诚实信用原则。法院为了兼顾个案的公平,避免纠纷重复处理,故而作出上述判决。该案件属于特例,通常情形仍应谨慎购买农民房。