我国的民法典规定，离婚后，想卖房的夫妻，可以先和买家议价。卖房时，买房人肯定会和卖房人讨价还价。因此卖家要提前设置好降价空间。双方谈好价格后，买家就会付订金。如果已确认成交，买房要提前交定金。交完定金后的一周内，双方就会签约。买方要准备签约材料，确认成交并支付合同价款。接着交税、过户、付尾款。

一、如何防范二手房买卖风险

1、预留房价款做防备

由于房屋暂时不能过户，买房人无法向银行贷款，二手房一般都是分期付款，因此买房人应特别注意留下一定比例的尾款，最好预留20%左右，等到办理产权过户后再全部支付给卖方，这样做不仅缓解了买方的资金压力，而且也起到防止卖方违约的作用。

2、房款支付时间要明确

所谓房款支付的时间，是指买卖双方要对房屋的交房时间、办证时间、每期付款时间。这些时间，在合同中双方要作明确具体的约定，并约定相应的迟缓违约金，以敦促双方及时办理相关手续。

3、合同解除条件要约定

由于二手房买卖时间跨度长，过户时间相对晚，在此期间可能会出现各种各样难以预料的新情况、新问题，因此导致一方反悔、违约的可能性很多。尤其是卖房人“一房两卖”或“以房再作抵押”的违法行为也会时有发生。对此，对于合同违约、解除等条件应该做明确的约定，并且约定高额的违约金，以防止任意撕毁合同情形的发生。

4、证件留存至关重要

为了防止卖房人“一房多卖”，然后“无影无踪”消失，买卖双方最好协商，在买房人支付一定的房款后，房产证以及发票由买房人留存，或放在公正的第三者处留存。

5、支付贷款要留证据

在二手房买卖过程中，有的双方约定由买方以卖方的名义为卖方偿还银行贷款，作为买方的房价款支付方式是可行的。但作为买方就要特别注意，到银行每次为卖方交纳贷款时，一定要留好银行出具的有关收到证据，并保存好，防止出现“卖方赖帐”的现象。

6、拿到钥匙事居住

在不过户的情况下购房，购房者最好要拿到钥匙形成事实居住。这样房东即使想“一房两卖”，往往因为无法通过看房这一关而不能得逞。另外，形成事实居住之后，即使在未过户的情况卖方反悔，法院在审理时一般支持根据买卖合同已占有、使用该房产的买方，认定买卖有效，令其补办过户手续。

二、个人房产交易流程是怎样的

1、签合同：这一环节，除了签订存量房买卖合同外，市民还需和中介机构签订房地产经纪合同。

2、查住房信息：根据新的契税政策，购买家庭二套住房也可享契税优惠。

3、提前还贷：如果卖家有贷款未还清，需向银行申请提前还款；银行审核通过后，对卖家发放提前还款预约单。

4、缴税：买卖双方需先在税务局进行缴税，然后到不动产登记部门进行过户。

5、户口迁出及物业费结算：缴税之后，卖家应前往房屋所在地辖区派出所开具空户证明。另外，前往小区物业公司开具物业费结算清单；如小区无物业公司的，则由社居委开具《未实施物业管理的房屋过户证明》。

6、资金托管：大多数二手房买方都是按揭购房。这个环节，买家须筹集首付款。如果未用于帮卖家提前还贷，则须到不动产登记部门进行资金托管。具体金额来看，如果是购买家庭首套房，首付需2．5成；如果是购买家庭二套房，首付需4．5成。

7、过户：资金托管完成后，双方提交房地产业务受理单，进行二手房买卖登记。

8、贷款：新证下来后，买家可去银行办理他项权证抵押，银行审批。

9、水电煤气过户、验房交房：这个环节双方带起要件即可在相关部门办理，不收取费用。

10、支取放款：在确认卖方户口迁出、物业费结清、房子验收无问题，水电煤气过户后，买方可同卖方签字，卖方凭借资金托管房款支票，到不动产登记部门支取房子尾款。

三、买二手房后房屋被查封该怎么办

首先，双方成立的房屋买卖合同是有效的。

我国法律有规定，在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订房屋买卖合同的，合同无效；双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。所以，只要双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合同就是有效的。

其次，被查封后，无法请求继续办理房屋过户手续。

如果房屋被依法查封，则买房人无法请求对方继续办理过户手续，因为该房屋已经处于履行不能的状态。

再次，如果买后房屋被查封，可以根据以下方法解决：

1、对查封执行提出异议。

(1)如果买房人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；

(2)如果买房人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

2、等待房屋解封。

房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的，一般不超过二年，即使续封，续封的期限不得超过一年，买房人可以等待房屋解封再进行房屋过户。

3、提供担保财产、解除查封。

如买房人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买房人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。

4、解除买卖合同，要求卖房人承担违约责任。

合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务，但是现在卖房人无法履行合同，买房人可以解除合同并且要求对方承担违约责任。