其实回迁房的概念是源于拆迁，一般指发展商征收土地的时候赔偿给回迁户的房子。都是采用货币赔偿的方式，回迁户收到补偿款以后再购买商品房，与普通人买房其实没有什么区别。但是商品房和回迁房的买卖双方关系并不同，一般来看商品房的购买基础是开发商和买房的人签订的买卖合同，在合同中约定了房价。但是回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人双方签订的补偿协议，在补偿协议中约定房价，而且购买回迁房的手续和购买商品房是一样的。根据自己的拆迁证明和本人的身份证签订购房合同而且结算清楚房款，之后再按照合同中规定的房款提交并且要取回发票，然后房主就可以拿着拆迁证和购房合同等相关文件到当地的房产交易中心大厅进行办理房产证手续。

但是有时候加上补偿款也买不起商品房，所以有些人想用回迁房的合同作借款的担保，但事实上这种做法是不可行的，如果有回迁房的房产证的话是可以抵押贷款的。

具体的房产抵押贷款的流程有：

1、借款人要在当地银行开立一个活期存款账户;

2、借款人应该着手准备贷款要求的一些资料;

3、借款人要亲自去银行进行签订等事项;

4、签订好以后就交给银行报卷和审批;

5、银行审批通过之后，银行会通知借款人具体的审判结果，然后再与借款人签证正式的借款合同;

6、借款人就可以去当地建委做抵押登记，建委会视具体情况办理保险公证等手续;

7、之后银行会将贷款直接划拨到借款人签订合同中约定的银行账户。以后借款人就可以根据合同中的规定偿还银行本息了。

还有申请房贷款的时候要注意带好借款人的身份证、户口簿，还有婚姻状况证明，比如未婚就提供未婚证，离婚就提供法院的调解书或者离婚证等等。