按照我国法律规定，取得土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证并且投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的房地产开发项目才可以申请进行预售，但房地产开发需要投入大量的资金，开发商为了实现资金的滚动，往往急于将未取得预售许可甚至没有开工的房屋出售，这种情况下买房人与开发商签订的协议有效吗?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效。但该《解释》同时又规定：在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。

现实中房地产开发商为了规避法律，往往与购房人签订一种所谓的《委托建房协议》，以购房人委托开发商建房的名义进行房屋预售，这种协议的效力如何呢?房地产开发行为需要办理相关的开发许可手续，这些手续都是开发商以自己的名义办理的，购房人并没有申请办理过“建房”手续，又如何能委托开发商建房呢?所以这种《委托建房协议》是开发商想通过此种看上去合法的形式掩盖其非法预售商品房的目的，这种《委托建房协议》同样违反法律规定，同样属于无效合同。