房屋买卖合同不能备案属于有效合同，但这个有效合同是个债权合同，存在得不到房屋，只能请求出卖人返还价款、赔偿损失。

一、购买的二手房抵押了怎么办

抵押是指抵押人和抵押权人(债权人)以书面形式约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

二手房屋交易中，经常易出现如下情况：

1、双方签订房屋买卖合同时，买房人明知该房屋已存在抵押，并约定卖房人限期解除抵押，但之后卖房人违约不做解押手续;

2、签订房屋买卖合同时，买房人对房屋已有抵押不知情;

3、房屋买卖合同签订后，卖房人在房屋上新设立抵押。

由于抵押涉及第三方抵押权人的合法权益，在有抵押存在的情况下，买卖合同无法继续履行，双方只能解除合同。

在购买二手房之前，建议购房者可以看不动产权证上是否有不动产登记中心盖的抵押登记章。当然，最简单也最有效的方法就是购房者可以到不动产登记中心去核查咨询。

二、转让和买卖合同的区别

转让和买卖合同的区别如下：

1、定义不同。转让协议是指当事人一方将其合同权利、合同义务或者合同权利义务，全部或者部分转让给第三人。而买卖合同是指出卖方把出卖的标的物的所有权转给买受方，买受方需要支付双方约定的价款的合同，是有对价的。买受人因此而获得此项财产的所有权并支付约定的价款。买卖合同是最典型的有偿合同；

2、适用对象不同。比如签订房屋买卖合同时，一般会在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方如果是直接一次性付清全部房款的，可直接办理过户手续。而房屋转让合同是适用于竣工验收合格取得房地产权证的商品房的销售，不能适用预售；

3、内容不同。房屋买卖合同内容包括甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；而房屋转让合同，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等。

一、买卖合同的法律特征如下：

1、买卖合同是有偿合同。实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。是有偿民事法律行为；

2、买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。是双务民事法律行为；

3、买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，不以一方交付标的物为合同的成立要件，当事人交付标的物属于履行合同；

4、买卖合同一般是不要式合同。通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外；

5、买卖合同是双方民事法律行为。

二、承揽合同与订购合同区别如下：

１、订购合同转移的是标的物的所有权，而承揽合同的标的则是特定的劳动成果；

２、订购合同的标的物可以是种类物也可以是特定物，承揽合同的标的物只能是特定物；

３、订购合同的买受人无权过问出卖人生产经营和标的物取得情况，承揽合同的定作人有权在不影响承揽人工作的前提下对承揽人的工作状况进行监督检查；

４、一般来说，订购合同的标的物一般形成于合同订立之前，而承揽合同的标的物一般形成于合同订立之后。

综上所述，不同的参与主体、不同的交易方式和不同的合同约定。买卖合同中只有两方当事人，而转让合同是买方和经纪人三方当事人。买卖合同是指买卖双方就房屋买卖直接达成协议，无论是双方签订合同还是完成了购房款的支付。转让合同都是经纪人按委托人的意愿，代表委托人完成合同的履行。

三、签署的委托合同怎么撤销

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。