行使抵押权的条件如下：

1、抵押权必须有效。抵押设定无效或者已经撤销的，不能实现；

2、债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限届满是决定债务人是否履行债务的时间标准；

3、债权人未清偿。债权人未在债务履行期届满后清偿债务，表明债务人未按期履行义务；

4、债务未清偿不是债权人造成的。抵押权人只有因债务人原因未能清偿债务而未能清偿债权人的，才能行使抵押权。

抵押权人行使抵押权注意事项

1、注意担保物权的存续期间。

一般来说，债权的诉讼时效期间为三年，但是担保物权在性质上属于物权，不受诉讼时效的限制，担保权人可以在主债权诉讼时效结束后的三年内行使担保物权，该“三年”应为担保物权的法定存续期间，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。

2、债权人可以就主合同纠纷和抵押合同纠纷一起提起诉讼，但应遵守主债权诉讼时效的规定，此时以债务人和抵押人为共同被告。

3、抵押权人可以在担保物权的存续期间内单独就抵押权的实现提起诉讼，此时以抵押人为被告。

4、抵押权人提起诉讼应及时向法院申请采取财产保全措施，抵押权人自抵押物被扣押之日起有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息，孳息用于支付收取孳息的费用、主债权利息、主债权，但抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。

5、抵押权人享有的只是将抵押物折价、拍卖、变卖以得价款并就价款优先受偿的权利，所得价款如无特别约定应按先后顺序偿还：

实现抵押权的费用、主债权利息、主债权。

依据《民法典》的规定，抵押权人为债权人，抵押的财产不足以清偿债务的，债权人可以向债务人主张债权，但不能向债务人追偿。

第三人作为抵押人进行担保后，抵押人有权向债务人追偿。

《中华人民共和国民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。