存量房交易税收核价知识知多D

税务部门开展评估工作的依据

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发〔2011〕1号)第三条“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞阴阳合同产生的税收漏洞”。

《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知(财税〔2010〕105号)

税务部门开展评估工作所做的准备

广州市地方税务局严格按照上级要求开展存量房交易计税价格评估管理的各项工作。

一是严格按照政府采购项目招投标要求，通过公开招标确定广州市存量房交易计税价格评估系统和评估基准价格数据库的建设方，由其独立承担评估系统和数据库的建设和后续维护工作;

二是在评估系统建设完成以后，组织有关部门和专家对评估系统和基准价格数据库开展评审工作并通过了评审验收;

三是在评估系统正式上线应用以前，经请示广州市政府后向社会公开发布(《广州市地方税务局关于应用存量房交易计税价格评估管理系统的通告(穗地税发〔2012〕58号))。

四是两次向社会公开发布《广州市地方税务局关于发布的公告(广州市地方税务局公告2012年第1号和经修订后的2013年第10号)，通过标准、统一的管理流程处理纳税人对评估系统核定价格可能提出的异议，确保纳税人的合法权益。各项工作准备就绪以后，广州市地方税务局分别于2012年4月1日和2013年8月1日上线应用评估系统的住宅部分和非住宅部分功能。

评估系统的产生和如何得出评估价格

一是进行房产分类和数据普查，形成全市房屋基础数据库。根据广州市房地产市场特点，将房地产物业分类(目前全市共分为住宅、小型商铺、大型商场超市、写字楼、车位、酒店宾馆、加油站和工业八大类)，并通过在全市范围内拉网式逐户调查房地产的物业类型、门牌号码、房屋属性等基础数据，形成广州市房产基础数据库，并在此基础上对不同类型物业进行评税分区。目前该基础数据库已基本实现全市范围上述房产类型的全覆盖。

二是按照国家标准规范开展评估工作，形成全市房屋基准价格体系。按照《房地产估价规范(GB/T50291-1999)要求，在广州市国土房管局通过综合治税办公室提供给我局的全市房屋基础数据、房屋历史交易数据等价格数据的基础上，通过分区域实地补充采集房屋中介的挂牌交易信息和网络主流房屋交易平台网站的房屋挂牌交易信息，按照《房地产估价规范的评估工作标准要求，使用多种评估方法(如市场法、收益法和成本法等)和评估模型，分区域、分类型房产逐户/栋进行基准价格测算，最终得出覆盖全市范围的基准价格体系。同时，针对房屋的楼层、朝向、面积等价格影响因素和影响程度建立起相应的价格修正体系，以用于在纳税人进行具体交易申报时，在基准价格体系的基础上进行单宗修正。

三是在纳税人申报时通过房产证地址匹配到该地址对应的基准价格，并进行修正最终得出评估价格。在纳税人进行房产交易纳税申报时，评估系统通过前台人员录入的房产证地址与系统内的房屋基础数据库地址进行匹配，找到该地址对应的该类型房产的基准价格，在该基准价格的基础上通过该套交易房屋具体的朝向、楼层、面积等因素按照系统的修正体系进行计算修正，得出该套交易房屋的评估价格。

纳税人对评估价格有异议的时候该怎么办

一方面，广州市存量房交易计税价格评估系统严格按照财政部和税务总局要求的评估路线和技术规范，并委托独立第三方采用批量评估的方式确定存量房计税价格。评估系统的基准价格体系覆盖全市数据库容量庞大，加上评估系统在技术上无法实现对个案交易中出现的卖方急于出售，买方承担全部税费，改变原房产证用途(比如将房产证原为商业的物业实际用作公寓等居住用途)等影响交易价格的个性化因素予以考虑，因此评估系统的核定价格和纳税人的交易申报价格可能会出现个别差异。

另一方面，不同于超市商品交易明码标价，存量房交易的最终成交价格受买卖双方基于市场预期、价值认可、付款方式等诸多偶合性因素影响，难以实现统一的市场价值，特别是商铺等经营用途的房产的交易价格在市场上客观存在较大价差。同时，“阴阳合同”也致使纳税人的真实成交价格和纳税申报价格存在价差。

基于上述两方面的实际情况，评估系统得出的评估价格可能和个别纳税人的申报价格存在差异。为了更好地保障纳税人的合法权益，也为了最大程度纠正评估系统因上述技术原因可能出现的价格偏差，在《中华人民共和国税收征收管理法的框架下，我们制定并于评估系统上线应用前发布了《广州市地方税务局关于发布的公告(广州市地方税务局公告2012年第1号和2013年第10号)。该《异议处理办法针对纳税人如果对评估系统的核定价格提出异议时，对纳税人如何提出异议并提交相关证明材料，如何引入评估机构出具评估报告，税务机关如何本着实事求是的原则对异议进行处理，以及处理的具体流程进行了详细明确，以期在在纳税人对评估价格提出异议时，在统一规范的异议处理流程框架内，坚持面谈与实地调查核实相结合等原则实事求是对待纳税人的合理诉求，在最大程度上确保纳税人的合法权益。