房地产广告是房地产市场不可或缺的一部分，然而，随着消费者对房地产行业的诚信状况不断下降，房地产广告的真实性也受到了前所未有的质疑。虚假和不规范的广告行为会直接误导消费者，导致商品房销售纠纷大量产生。

房地产虚假广告的表现主要有以下几种：

1. 不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告。

2. 发布虚假广告承诺与实际不符，或者根本无法兑现。

3. 广告内容不规范，包括不按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号和使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语及不按规定明示价格、面积等内容。

4. 盗用其他项目预售许可证进行广告宣传。

针对以上问题，应该引起相关部门的高度关注和有效的监管。对于房地产广告，应该加大对虚假和不规范广告行为的监管力度，同时，对于违法违规的广告，应该严格追究相应的法律责任，以保障消费者的合法权益。

商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。