不能转租的房屋有：

1、出租人不同意转租的房屋；

2、被依法查封、扣押的房屋；

3、权属有争议的房屋；

4、房屋的使用条件违反法律、行政法规的强制性规定情形的。

一、房屋租赁备案登记需要什么材料

房屋租赁合同登记备案需要的材料如下：1、房屋租赁登记备案需要房屋租赁合同。房屋所有权证书或者其他合法权属证明（原件及复印件）。2、房屋租赁双方当事人的身份证明（原件及复印件）。房屋租赁双方当事人家庭户口簿。3、公有住房转租的，提供公有房屋租赁合同，转租人与出租人签订的书面协议；其他房屋转租的，提供经登记备案的房屋租赁合同、出租人同意转租的书面证明（原件及复印件）；出租人委托代理人的，提供出租人的委托书、代理人的身份证明（原件及复印件）。

二、是否能单方解除房屋租赁协议

可以单方面解除房屋租赁协议，但必须是法律规定可以解除的情形，具体如下：

1、承租人违反约定的方式，或者不按照租赁房屋的性质使用租赁房屋；

2、承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损失的；

3、承租人无正当理由不支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的；

4、未经出租人同意，租赁房屋转租给第三人的。

三、租赁合同要解除转租是否具有法律效力

房屋租赁合同解除转租是否有法律效力，应当根据出租人是否同意来进行认定，同意转租就是有法律效力的，是需要由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。