1、房子高龄影响按揭贷款

如果你打算在自己的房子里住几年之后,再把房子卖出去,房龄就是一个重要的条件。

多数中资银行都不批准房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款,外资银行的底线规定得则更为严格——15年。中资银行里最宽松的是工商银行,原则上可以批准1980年以前建造的房子的个人住房按揭商业贷款。

虽然中国内地的住宅产权规定是70年,但实际的使用寿命根本没有这么久。这就意味着,25年至30年之后,房子要拆迁重建的可能性就变得很大。

2、动迁安置房不如商品房

同样的地段、同一个小区内,买房人更不喜欢动迁安置房,虽然它的价格通常比同小区内的商品房便宜很多。

一般来说有动迁安置规划的小区,会在实际建造中把动迁安置房和商品房用车道、绿化带、栅栏等设计分割开来。这类房子最主要的问题是在位置和朝向上,特别是靠近市中心的小区。楼的位置也有好有坏,例如小区中央、靠近绿地等位置相对安静、景观好的地方一定会规划建造商品房,而外围临近马路、高架、地铁等设施的位置,通常都是留给动迁安置房的。

3、两幢高楼间的房子人气不高

买房者挑选位置、光线等也更谨慎。

小区中央比小区外围好,位置优先排序是,临近绿化、临近小路、临近地铁、临近高架/国道/干道;

如果一套房子是位于小区中央的,二手房经纪人一定会在一开始就跟看房者强调它的位置有多好:小区中央、景观房、楼王位置。新楼盘也通常把这里的房子留到最后一期出售,涨价也就显得理所当然。除了这里比较安静,绿化也主要集中在小区的中间位置,隔了大片绿化,前面的楼就不会遮挡视野和采光,这会给房子加分。

4、高楼层未必卖得好

虽然新楼盘开售时,通常楼层越高售价就越高,但在二手房市场却不一样,处在中间偏低楼层的房子最受欢迎。

光照的问题一般高于8楼就没有差别了,18到20楼以上的楼层已经会引起一般人的恐高心理了。靠近电梯井的房子因为电梯运行的震动容易出现两个问题:噪音和墙体裂缝。给二次装修带来麻烦,也是有些要求较严格的客人不喜欢的原因。

临近道路的排序多半属于为了地段而产生的无奈选择,道路意味着噪音和灰尘,太靠近地铁带来的问题除了噪音还有震动。而买房人愿意讲究而不选择高架或干道的原因是:地铁还是有营运时间的,而高架和国道则是24小时噪音,特别是在深夜刚好是大型货车通过的时间段。

5、年轻家庭不喜欢中式装修

装修对房子二次销售的影响很微妙。一般来说,有统一设计和装修风格、上次装修的时间不长、中高档装修标准的房子还是比较有吸引力的。但太过风格化的装修很难正巧命中最有诚意的买房人,比如中式装修。

中式装修的风格沉稳,色调比较暗,强调室内设计中高度风格化,需要有繁复的细节和意境表达,这对设计师来说是很高的要求。如果设计师发挥不理想,室内只会让人感觉压抑沉重,而感受不到它的沉稳和古朴。

更重要的一点是,中式装修更适合宽敞的大户型和中年以上的年龄层的审美偏好,而目前二手房市场上的买房主力仍然是35岁以下的年轻家庭,他们的审美偏西化、偏简约,难以接受中式装修风格。

如果装修不是特别风格化,整洁的房子比同类未经保洁、杂乱的房子的成交率和成交价都会明显高一些。二手产品给人的感觉越像新的就越具备竞争优势。二手房购买者普遍喜欢洁白的墙面、尽量少的家具摆设(打算把家具当卖点的除外)和已经将阳台进行封闭处理的房子。白色可以给人明亮整洁的强烈感觉,能让房间看起来更宽敞。