转让的土地使用权必须是出让土地使用权。

行政划拨土地使用权可以进入转让市场，但在进入前，必须办理土地使用权出让手续，将划拨土地使用权转换为出让土地使用权后方可进入转让市场。

其次，土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。