1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格：

(1)一般主体要求。房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。

(2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。

2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。

一、认定限制民事行为能力人签合同效力认定的依据

《民法典》规定，行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的必备要件之一。合同作为一种民事法律行为也必须要求合同当事人具有相应的民事行为能力。限制民事行为能力人所签订的合同从主体资格上讲是有暇疵的，因为当事人缺乏完全的缔约能力、代签合同的资格和处分能力。以前的司法实践在处理此类合同时，基本上是认定为无效合同。

本条将此类合同列入了效力待定合同中，是基于以下几点考虑：

1、此类合同与无效合同和可撤销合同不同，它并非因为当事人故意违反法律的强制性规定及社会公共利益，也不是因为当事人意思表示不真实而导致合同可撤销，主要是因为当事人缺乏完全的缔约能力和处分能力而造成的。

2、这类合同可经限制民事行为能力人的法定代理人的承认而生效，这种承认表明限制民事行为能力人所签的合同是符合权利人利益的。

3、有利于促成更多交易，也有利于维护相对人的利益。因为相对人与限制民事行为能力人订的合同，总是希望合同有效，并且通过有效合同的履行使自己获得期待的利益，因此，通过法定代理人的追认使效力待定合同生效，而不是简单地宣告这种合同无效，是符合相对人利益的。

二、保密协议如何无效

不符合下面条件就是无效：

（1）合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力

民事行为能力是民事法律行为有效的先决条件，无民事行为能力人及限制民事行为能力人实施的民事法律行为只有经其法定代理人的追认才有效。所谓缔约行为能力，是指民事主体据以独立订立合同，以自己的行为取得民事权利或承担民事义务的法律资格。

据此，年满18周岁，或者16周岁以上不满18周岁的未成年人，以自己的劳动收人为主要生活来源的完全民事行为能力人有权订立合同。间歇性精神病人为限制民事行为能力，他们不具有缔约行为能力。不能辨认自己行为的精神病人和不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，他们不能订立合同。但是，限制民事行为能力及无民事行为能力人可以订立纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应的合同。法人的民事行为能力只能限制在其核准登记的生产经营和业务范围内，因此，法人具有就其生产经营和业务范围内的缔约行为能力。

（2）合同当事人意思表示真实

所谓意思表示，是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。意思表示是构成法律行为的要素。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一，一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示，属于无效或可撤销的合同。

（3）合同不违反法律或社会公共利益

所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益，易言之，符合公序良俗的要求。因此，合同不违反法律或社会公共利益是合同有效的当然条件之一。但必须注意的是，合同不违反法律，是指合同不得违反当事人必须遵守、不得通过协商加以改变的强行性法律规定。换言之，当事人并不必须遵守民法典中用以指导当事人订立合同的任意性规定。强行性法律规定的标志是一般冠以不得、必须等词语，而任意性规范则用可以等词语表示。另外，合同不违反法律，还指合同的内容，即设定的双方当事人的权利义务必须合法。如果合同内容的部分条款有效、部分无效，那么部分条款被确认无效不影响有效条款的效力。

（4）合同的内容必须确定或可能

依法成立之契约，于当事人之间犹如法律。因此，作为确定当事人各自权利义务依据的合同内容对于判断合同是否生效、生效后如何履行，以及发生纠纷时判断孰对孰错具有重大意义。合同内容确定，是指合同内容在合同成立时必须确定，或者必须处于在将来履行时可以确定的状态。合同的内容可能，是指合同所规定的特定事项在客观上具有实现的可能性。如果合同内容属于事实不能、自始不能、客观不能、永久不能及全部不能中的任何一种情形，则合同无效。