'商业小产权房'一律无效。对于'农民房'、'农民安置房'的买卖合同，原则上认定无效，但可以存在有效的例外情形，如经过本农村集体经济组织同意的本农村集体经济组织成员之间的买卖；为取得迁入地户口的出嫁女、入赘男的买卖；租种土地的外村村民在一定条件下购买的。

一、农村房屋能不能买卖

可以。

法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

只有已在本集体经济组织落户，并且尚未分到宅基地者才能购买农村房屋。

城镇居民、本集体经济组织以外的农民都不是农村房屋买卖合法的购买方。

二、公职人员买小产权房

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

三、小产权房屋交易法院不受理的理由

因为小产权房交易是不合法的，不合法的交易法院是不会受理的。

如果房产属于农村宅基地房的，如购买方是本地农村集体经济组织成员的，可以购买，双方之间的房屋买卖合同有效，受法律保护。如购买方不是本地农村集体经济组织成员的，一般司法实践中作为无效合同处理。