一、什么是小产权房

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房，这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。

二、小产权房买卖合同

至少合同必须包括以下条款：

1、买卖合同两边当事人。

2、买卖合同中标的。在房子小产权房屋买卖合同中，标的即是房子。

3、交易的房屋需要标明：房子的位置，面积（实得建筑面积和所分摊的共用建筑面积），现房还是期房，房子的配套设备和修理规范。

在小产权房屋买卖合同签定后，任何一方不得私行改变或免除合同。如因严重客观原因致使小产权房屋买卖合同的免除，出卖人必须返还买受人房子价款，并补偿买受人的房子装饰费用。

三、出售小产权二手房交易注意事项

1、从法律层面，小产权房其实是没有产权的，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。

2、因为小产权房没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款，同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押，再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

3、如果想要向非集体成员的第三人出售小产权房，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。